Video de la Burbuja Inmobiliaria en España

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Buena explicación …

El Peligro de una Nueva Burbuja Inmobiliaria En Perú

¿Una nueva burbuja Inmobiliaria?

Si tuviéramos la oportunidad de preguntar a los constructores en Perú, qué quisieran saber sobre el futuro del denominado boom de la construcción, casi tenemos la certeza que muchos de ellos preguntarán si habrá una burbuja inmobiliaria y si la habrá cuando será y en qué condiciones se dará.

Bueno, la respuesta es que sí, la habrá y la empezaremos a ver el próximo año y en condiciones de menor impacto que en otras latitudes, depende de cómo terminemos este fin de año. Sin embargo, la buena noticia es que a diferencia de otras burbujas inmobiliarias que han impactado de manera fúnebre en otros países, pero su efecto se dará en algunas categorías o segmentos de negocios inmobiliarios.

Debemos aclarar que la definición de una burbuja inmobiliaria esta más relacionado a lo fácil que es lograr un financiamiento para adquirir un departamento y que luego dejaríamos de pagar. No es nuestro caso, porque la aprobación del crédito hipotecario en todas las instituciones financieras peruanas pasan por varios filtros y además porque en nuestro mercado difícilmente se puede solicitar un crédito adicional de libre disponibilidad en los casos que las propiedades tengan un mayor valor a lo planteado inicialmente.

Lo que si existen son oportunistas que compran departamentos en planos, adquieren el crédito pagando el 10% y algunas cuotas, para luego venderlos cuando ya se encuentra terminado teniendo como utilidad el diferencial de precios. Este artículo va orientado más por el lado de la sobreoferta inmobiliaria.

El sistema financiero peruano ha creado las condiciones para facilitar el desarrollo inmobiliario a distintas escalas y en términos generales está caminando bastante bien y sin contratiempos por un tema de competitividad entre ellos, los bancos. Porque ahora, sino te gusta el banco, pues te cambias, como dirían nuestras hijas, “en wuan”. Tenemos bancos de todos los tamaños, cantidades, calidades, colores y sabores, para ser recalcitrantes.

¿Cuál es entonces nuestra hipótesis? Lo que está sucediendo es que la matriz del negocio inmobiliario en el Perú está sujeta a determinados factores que limitan de manera relevante la creación de nuevos productos inmobiliarios lo que lleva a los promotores y constructores prácticamente a seguir replicando y replicando soluciones que en un plazo muy corto saturarán el mercado de manera inexorable.

A continuación daremos algunos alcances para sustentar esta hipótesis:

En primer lugar está el reglamento nacional de construcciones, que en la práctica define los tipos de vivienda y otras tipologías de proyectos que se pueden desarrollar y sus configuraciones, los mismos que están con muchas limitaciones. No incorpora la nueva tecnología y servicios en la construcción moderna, se ha quedado en el siglo anterior. Los nuevos usos, costumbres, gustos y preferencias de los consumidores finales, se hacen evidentes cuando no encontramos marco jurídico que permita rápidamente gestionar cambios de tipo tecnológico.

En segundo lugar, la ley de municipalidades que les da a los municipios la facultad para manejarse como repúblicas independientes, es decir, cada distrito no tiene opción de concertar a nivel metropolitano, para generar una política corporativa de lineamientos arquitectónicos y de servicios acorde a su crecimiento y bajo las futuras necesidades de la población, no solo a su crecimiento, sino también, a sus nuevos usos y costumbres, que van cambiando y, hoy, de manera dramática por medio de la tecnología. Esta condición prácticamente inhabilita la posibilidad de crear planes a nivel de toda la ciudad en temas de vialidad, zonificación, políticas integrales para manejos del espacio público y la proyección de la ciudad en los próximos años.

Un tercer punto es que el ministerio de vivienda, que tiene una incapacidad inherente para promover leyes que permitan el desarrollo inmobiliario por el desconocimiento de las invariantes que gobiernan el mercado, aunado a la ineficiencia para implementar de manera definitiva normas ejecutivas que simplifiquen los procesos para asegurar proyectos en corto plazo y garantizarlos en el largo plazo. Esto es un tema del ejecutivo, pero también hay que agilizar el cambio.

Y por último, un mea culpa, los colegios profesionales hasta ahora no han logrado interpretar las nuevas necesidades inmobiliarias del mercado cambiante y siguen y siguen actuando de la misma manera como se revisaban proyectos hace treinta años con sesiones una vez por semana y con las mismas prácticas que cuando se presentaban menos del 10% de proyectos que ahora.

El colegio de arquitectos, para muchos profesionales, se ha convertido en una institución paquidérmica y arcaica que con sentido tergiversado de la defensa del gremio, se enfrenta a los constructores y promotores inmobiliarios en vez de convertirlos en sus aliados estratégicos y socios en el cambio.

El Colegio de Ingenieros, deja pasar de manera cómplice aspectos técnicos que no tienen sustento en la ciencia y que pone en grave riesgo al normal desenvolvimiento de la actividad económica en las personas jurídicas. Casas donde vivían menos de diez personas, ahora se han convertido en cuarenta unidades inmobiliarias con poco menos de doscientas personas viviendo en el mismo terreno, pero en una construcción vertical que necesita más servicios de agua, desagüe, teléfono, internet, cable, voip, etc. La ciudad no estuvo diseñada para esta avalancha de personas que están hacinadas en el tiempo.

Como decíamos, las revisiones por los delegados de los distintos colegios profesionales, normalmente, se dan una vez a la semana y son el ojo de la aguja por la cual pasa toda la arquitectura e ingeniería civil formal; es decir, esto es un verdadero, como diría Eliyahu Goldratt, “cuello de botella”.

Pero, no es el único cuello de botella, es necesario agregar además que la actividad inmobiliaria no se da de una forma homogénea; sólo en Lima, la inversión se concentra en 6 ó 7 distritos y el resto de la ciudad no se mueve a la misma velocidad por una incapacidad de algunos gobiernos municipales de crear expectativas sobre los inversionistas para atraer proyectos; esto pasa también en provincias, la actividad constructora está localizada y concentrada en ciertas áreas de la ciudad, ubicaciones que son “tradicionalmente atractivas”.

Definitivamente, sin planeamiento nada es posible, la anarquía urbana es la constante. Lo que pasa es que la planificación en base al registro histórico, no te dice nada de tu futuro probable.

No se necesita se un futurólogo ni tener una suspicaz intuición celestial, para darse cuenta que, el mercado de seguir así, la Burbuja Inmobiliaria golpeará varios segmentos de mercado que serán sobre ofertados el próximo año. Según algunos especialistas en el tema en Lima, los más afectados serán proyectos de oficinas en Surco y San Isidro en formatos de más de 200 m2 y departamentos entre 100 m2 y 200 m2 m2 en las zonas de Miraflores, Jesús Maria y San Borja. en provincias creemos que afectará a oficinas en venta más que en alquiler y en departamentos cuya ubicación se concentra e zonas de alta competencia en formatos de 90 m2 a 120 m2. También, hay una clara tendencia que el mercado de departamentos está migrando a casas en condominios con modernos servicios, mucha seguridad y dos vehículos por familia.

Los productos inmobiliarios destinados a vivienda sin acabados en zonas no tradicionales y oficinas de formato pequeño podrán encontrar un mercado si pueden controlar el valor de venta, reduciendo la utilidad pero obteniendo rotación.

Sin embargo, todavía hay espacio para emprendimientos desarrollados para la venta de lotes de formato pequeño. En centros comerciales todavía hay mucho por hacer, pero en formatos pequeños y orientados a mercados vecinales. Los Strip Centers son una muy buena alternativa en provincias. Ahí donde le falta mercado para el gran centro comercial, esta alternativa de menos de una hectárea en terreno y usando tiendas de abarrotes y servicios de calidad, es la moderna tienda de barrio a una escala en crecimiento. Los Stripcenters pertenecen a la nueva generación de centros comerciales donde los metros cuadrados son administrados y promovidos. Estos proyectos no son vendidos. Cuando uno decide hacer un Stripcenter es importante partir de una tienda ancla. Para este tipo de proyectos el ancla natural es en definitiva un supermercado. En EEUU el 80 % de los centros comerciales son Stripcenters anclados en supermercados. Es un formato que les funciona y funcionará aquí también.

La pregunta clave ahora es: ¿Como darle sostenibilidad al desarrollo inmobiliario en nuestro país?. Bueno, tenemos que hacer cambios relevantes en materia de marco jurídico. La ley de municipalidades debe ser modificada para darle fuerza a un ente que permita un planeamiento más integral. Otro aspecto importante es la visión de los promotores inmobiliarios, pasar de negocio económico a negocio financiero, es la clave. Proyectos donde vendas flujos de caja más que estructuras de concreto armado, donde la negociación se centre en el spread, más que en una utilidad a la venta y donde la Titulización forma parte de tu cultura financiera, más que el sobregiro para capital de trabajo.

Dar seguridad jurídica a los proyectos para que cuenten con un mayor plazo y crear una normativa que permita asegurar las condiciones en macro proyectos, para promover la trasformación organizada de la ciudad en gran escala a través de la inversión privada; es una tarea que todavía ni iniciamos. No olvidemos que los macro proyectos con seguridad jurídica son la llave para darle sostenibilidad al desarrollo inmobiliario en nuestro país.

Otro tema no menos importante es la modificación del Reglamente Nacional de Construcciones (RNC) para promover la creación de nuevas tipologías arquitectónicas en vivienda, comercio y servicio y le permita al inversionista crear productos inmobiliarios nuevos y más especializados de acuerdo a las distintas realidades de las ciudades. Las fuentes de energía eólica, fotovoltaica y otras deben estar presentes en el concepto de domótica que es lo que se viene y cada vez a menor costo, claro…depende de la masificación de la tecnología, pero hay que estar listos.

El ampliar los stocks inmobiliarios a nivel de zonificación, permitirá que las ciudades cuenten con más áreas para desarrollar proyectos comerciales y servicios de calidad. Esto lleva al tema de cambiar el viejo paradigma de ciudades dormitorio, aquellas áreas destinadas a vivienda urbana, dejando de lado la generación de actividades económicas locales, debemos emprender con ciudades con servicios múltiples que disminuirían gastos a las familias dejándolas con mayor margen para la inversión generando, por ende, desarrollo local. Es decir, debemos ya iniciar un pensamiento de metrópoli más que de una ciudad grande. Porque…, qué nos merecemos, una ciudad grande o una gran ciudad. Debemos decidir, pero pronto.

Ms. Carlos Vargas Cárdenas
Dra. Janett Mostacero Llerena
Consultores en Proyectos
Original de Boletín Gestión Empresarial

Hipotecas y Casas

El daño colateral de la Crisis Inmobiliaria en Estados Unidos

La estrepitosa crisis financiera que está consumiendo a Wall Street ha obligado al gobierno de George Bush a abandonar sus principios tan defendidos de libre mercado y libre comercio, y anunciar medidas de rescate financiero por US$500.000 millones para calmar las turbulencias de los mercados financieros. Estos días se habla de US$700.000 y hasta US$800.000 millones. Al mismo tiempo, para frenar el incontenible creciente pánico entre los inversionistas privados que son las personas como usted y como nosotros, el Departamento del Tesoro Norteamericano planea ofrecer garantías que ascenderían a US$3,2 billones para los fondos mutuos del mercado monetario. Aún con todo esto, el plan de rescate puede tener que afrontar significativos obstáculos políticos y financieros.

Con el Congreso suspendiendo sus sesiones la semana próxima debido a la campaña electoral, el tiempo apremia para elaborar los detalles del plan y luego aprobarlo. Líderes del Congreso, incluyendo a muchos demócratas que son clave y líderes de opinión, ya habían estado considerando un plan de rescate y dieron señales de una rápida aprobación de las propuestas. Revisando algunas revistas especializadas de esta última semana, existe un marcado escepticismo en el ambiente político en Estados Unidos, con los conservadores del lado republicano objetando cualquier otro plan de rescate menos el propuesto por la administración Bush, y por otro lado muchos demócratas preguntándose por qué deberíamos ayudar a Wall Street en vez de ayudar a cuatro millones de personas cuyos hogares fueron embargados. Y los candidatos presidenciales, que están siendo dejados de lado en las negociaciones, son también participantes reticentes del proceso. Ambos se dan cuenta de que un considerable plan de rescate del gobierno federal limitará severa y dramáticamente sus planes de gobierno, entre ellos, el recorte de impuestos o la implementación de un nuevo programa de salud que ambos han avivado con energía.

Estudiando un poco el tema
Hemos profundizado el tema y encontramos que en el plan de rescate “Resolution Trust Company” de los años ’80, el gobierno norteamericano tenía el poder de tomar el control de cualquier banco de ahorro y préstamo en crisis y cerrarlo o vender sus activos si era necesario. Lógicamente, esto significó que se recobró alrededor de la mitad del paquete de rescate de US$400.000 millones, pero claro, la mayoría de los bancos quebraron. Ahora, los tiempos han cambiado y ya se tiene nuevas normas, códigos y reglamentos que favorecen a los bancos en estos casos, pero no a los clientes.

Pero, ¿quién gana y quién pierde en este lío?
Una de las preguntas difíciles sobre el plan de rescate es cuánto le costará a los contribuyentes, a los bancos y a los atribulados propietarios de casas. Lo cierto es que los riesgos del mercado hipotecario se trasladarán de los bancos a los contribuyentes. La pregunta que ha retumbado en la mente de los economistas es: ¿qué precio paga el gobierno norteamericano por la deuda?. Si compra al precio que indican las reglas de la economía, los bancos ganarán y el contribuyente se liberará de la responsabilidad. Si, en cambio, el gobierno compra la deuda a valores devaluados, el gobierno es el que ganará si eventualmente la deuda hipotecaria recobra su valor. Y no queda muy claro qué ganancia obtendrá el gobierno de los bancos por su inversión. Tampoco queda en claro cuántos beneficios específicos obtendrán los dueños de casas en problemas. El costo para el gobierno podría crecer si trata de retener el 10% de todas las hipotecas, pero si endurece las medidas para asegurarse que todo el mundo pague podría poner en riesgo el plan de rescate hipotecario.

El gobierno norteamericano ya tiene un plan para otorgar una ayuda hipotecaria extra de US$300.000 millones que servirá sólo para los que afrontan un embargo, pero lo que hasta ahora se evidencia es que el plan, que dígase de paso se hará efectivo el 1 de octubre, se ve muy verde todavía, ya que el sector hipotecario privado se rehúsa a asumir el 10% en pérdidas que el gobierno promueve. Tiempos duros, pero para no ponerse duro.

Como no queda muy claro, al final, quienes serán los que verdaderamente pagarán esta crisis, con toda seguridad se trasladará a los países que como nosotros tenemos con una tremenda dependencia con el referido país del norte. El tema es que aún no se sabe a ciencia cierta cuanto será la factura, pero que la pagamos, con seguridad.

Fuente:
Investigación y Gestión Consultores

Hipotecas y Casas

Crisis Financiera Global: Origen en el Boom Inmobiliario

La actual crisis ecónomica que se ha apoderado del mundo es resultado del boom inmobiliario de hace algunos años en Estados Unidos, y que devino en una burbuja inmobiliaria que ha explotado, y según algunos casos, en la cara de muchos como Lehman Brothers.

En el origen de la crisis financiera está el sueño americano del hogar propio. Con fuerte apoyo desde la política, se registró en Estados Unidos hasta 2006 un inédito boom inmobiliario.

Ante el alza constante de los valores de las propiedades, muchos estadounidenses lo utilizaron como plataforma para hacerse de dinero: comprar una casa mediante un crédito hipotecario y venderla pronto con ganancias. Bancos, inversores y mediadores crediticios ingresaron también en el negocio con grandes ganancias. Es lo que contaba Kiyosaki en su obra Padre Pobre Padre Rico.

El problema: las garantías pedidas para los créditos hipotecarios fueron cada vez menos rigurosas. Finalmente se concedían hipotecas sin otra garantía que la misma vivienda (créditos “subprime”). La sobreoferta pasó repentinamente a un derrumbe de los precios de los inmuebles. Al no poder pagar sus cuotas los primeros tomadores de créditos, comenzó a desatarse la crisis inmobiliaria.

La inventiva de los bancos de inversión de Wall Street había agrupado estos créditos hipotecarios en complejos paquetes de papeles de deuda. Como devengaban importantes ganancias por largo tiempo, fueron tomados por entidades financieras en todo el mundo.

Muy pocos vislumbraron los riesgos de estos productos financieros. Cuando se derrumbó el comercio de estos papeles junto al mercado inmobiliario ya era tarde.

Bancos y compañías aseguradoras tuvieron que anotar fuertes amortizaciones, desde el segundo semestre de 2007 por un valor total de más de 500.000 millones de dólares, acusando enormes pérdidas en sus balances. Para sobrevivir tuvieron que salir a captar urgentes inyecciones de capital de gran envergadura. En algunos casos se produjo una aceleración de la crisis mediante el derrumbe prácticamente total de sus acciones. Para Lehman Brothers fue la estocada mortal.

Fuente: El Comercio de Perú

Vea:
El Origen de la Crisis Economica Global (I)
El Origen de la Crisis Economica Global (II)
El Origen de la Crisis Economica Global (III)

Hipotecas y Casas

Burbuja inmobiliaria: ¿Qué es?

En el blog Inteligencia Financiera, de Mariano Cabrera, encontré esta explicación de lo que es una “burbuja inmobliaria”, que a su vez extrajo de la revista Inversor Global.

Primeramente se trata del concepto de que es una burbuja financiera o económica:

Son condiciones de mercado en las cuales los precios de los activos suben desproporcionadamente, a niveles exorbitantes o absurdamente altos, niveles en los cuales el precio del activo no se condice con los factores que supuestamente deberían determinar su valor. En el caso de los bienes raíces los determinantes de valor son el ingreso de la población, las tendencias demográficas, los alquileres y las tasas de interés, entre otros.

Explicandolo de otro modo, es un tiempo determinado donde un producto o servicio empieza a valorizarse cada vez más, debido a varios factores.

¿Que pasa entonces? Algunos empiezan a ganar muchos, entonces los demás ingresan a comprar ese producto y poder revenderlo a mayor precio. Y continua en una espiral ascendente. Lo explica claramente con la teoría del Tonto Mayor: culaquier tonto nos compra X por una cantidad mayor de la que cuesta, si un tonto más tonto que él está dispuesto a pagar mucho más.

Entonces, ¿como se produjo la burbuja inmobiliaria? fue debido a la explosión de la burbuja de las puntocom. Cuando esta reventó literalmente, dejando a varios ricos y a otros sin nada, muchos inversores volvieron sus ojos hacia el terreno inmobiliario, creyendolo más estable y seguro como en otras oportunidades. Sin embargo, diversos factores fueron los que la “inflaron”: reducción de tasas de interés, ingresos de varios inversores, aumento de precio de los inmuebles.

Pero dentro de un tiempo determinado, las tasas de interés aumentó, dejando que los precios de los inmuebles suban y suban, sin que los ingresos de las personas sigan esa tendencia. La gente quiere vender y vender y hay pocos que quieran comprar, los precios deben bajar y el futuro del mercado se ve mal.

Pueden leer la entrada completa aquí.

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