Subastas de inmuebles en España

En GurusBlog, publican un artículo interesante. Mencionan que Banesto (banco) a través de Richard Ellis (empresa consulta en sector inmobiliario) sacaran a la venta en subasta a más de 190 viviendas recién construidas en España, principalmente en en Madrid, Levante, Aragón, Cataluña y Andalucía, con descuentos en el precio de salida de entre el 13% y el 32%, con un precio medio por vivienda de 200.000 euros y quizás lo más interesante con unas condiciones de financiación rompedoras, ofreciendo la posibilidad de financiar el 100% del importe a 40 años, con un intereses los dos primeros años del euribor y para el resto del euribor +0,35%.

La subasta se realizará vía web, un sistema más transparente que las oscuras subastas tradicionales de inmuebles, del próximo 25 de septiembre. Supongo que es una forma imaginativa de dar salida al stock de vivienda acumulado. Probablemente a consecuencia de la crisis inmobiliaria que algunos creen se cierne en ese país.

Otro dato que comentan en GurusBlog es la existencia en España de hipotecas subprime.

¿Que son las hipotecas subprime? Conocidas como hipotecas basura, “nacieron” en la crisis inmobiliaria surgida por el cambio de condiciones en el sector inmobiliario, es decir cuando la demanda por viviendas disminuyó, y por lo tanto el valor de las viviendas cayó, causando que muchas familias ya no consiguieran pagar las cuotas de la hipoteca, pero sin embargo la entidad financiera no podía tampoco recuperar su inversión ya que la casa hipotecada tenía mucho menos valor que el dinero perdido. Entonces podemos ver que las hipotecas subprime, más que ser el problema, son una consecuencia de la crisis.

En España algunos opinan que si hay burbuja inmobiliaria, en GurusBlog opinan que si en Estados Unidos tuvieron un aumento del valor de la vivienda en +61%, y tuvieron problemas, en España, cuyo aumento es de +131%, la explosión de la burbuja inmobiliaria podría ser peor. Comentan como otro factor el hecho que algunos bancos españoles no han controlado bien los riesgos al conceder creditos. Ese control de riesgos ha sido saltado también por entidades brokers cuya actividad era conseguirle una hipoteca a personas que no hubieran podido conseguirla directamente del banco.

Poco a poco en España, el porcentaje de ingresos destinado a pagar una hipoteca ha pasado del 34% al 45%, y muy pocos se confiarian del seguro de desempleo (con un máximo 1000 euros mensuales, cuando el pago por una hipoteca podría superar los 900 euros).

El problema de la crisis financiera no viene porque las tasas de imago se hayan vuelto estratosféricas en los EEUU, el problema viene porque un activo que era totalmente líquido (las titularizaciones, CDOs, etc..) de la noche a la mañana se volvió totalmente ilíquido y nadie los quería comprar ni con descuentos del 20%-40% o 80%. Eran un activo que daban un poquito más de rentabilidad que la deuda sin riesgo pero que tenían una alta calificación. A la que la mora repunto un poco ya nadie quiso este tipo de productos y los bancos, entidades financieras e inversores tuvieron que empezar a provisionar ya que no los podían vender a ningún precio en el mercado.

La abrupta caída en un par de días de Lehman o Merrill no se ha producido porque no tuvieran liquidez, se ha producido porque les retiraron la confianza, al ser bancos de inversión que no tienen depósitos su financiación depende enteramente de su capital y de la deuda que puedan captar de otras instituciones, la caída de la cotización en bolsa, los rumores de quiebra y la bajada de ratings hicieron que ninguna otra institución les quisiese prestar dinero o comprar sus bonos, vaya es como si todos los clientes de un banco de repente se presentan a su puerta para retirar el dinero, si ves que te está pasando esto lo único que puedes hacer es declararte en quiebra o fusionarte con otros ya que tus días están contados, simplemente has perdido la confianza.

El problema de la banca española puede ser algo similar, aunque tiene la posibilidad de captar dinero, quizás por esto estamos viendo depósitos “barriletes cósmicos” o depósitos de la CAM al 7,5%. Si la financiación internacional se corta siempre puedes ponerte a captar liquidez con las extensas redes de oficinas.

¿Y cómo andan de confianza en el mercado internacional las entidades españolas? Pues hay un poco de todo. Una buena forma de medirlo es a través de la cotización de los CDS (unos derivados que los inversores utilizan para protegerse del riesgo de impago de la deuda de una entidad) cuanto más caros estén señal de que le mercado detecta más riesgo. Así desde el inicio de la crisis los del Santander y BBVa han pasado de de unos 30 a 120 puntos. Los del Popular de 200 a 300 puntos, los de La Caixa de 20 a 250 puntos, los de Caja Madrid de 20 a 300 puntos y los de la CAM de 20 a 500 puntos (a niveles similares a los de Lehman Brothers un mes antes de su quiebra).

Fuente: GurusBlog

Hipotecas y Casas

Agrupar Hipotecas y Préstamos

Ultimamente agrupar hipotecas parece estar de moda; lo que ofrecen es ampliar la hipoteca con el fin de reunificar los creditos y pagar las deudas, posibilitando acceder a otro tipo de compras como puede ser la compra del coche, muebles, realizar arreglos en la casa, etc.

La reunificacion de hipotecas y prestamos permite unir en un solo crédito todos los prestamos que tengamos, ya sean la hipoteca, la deuda de la tarjeta de credito, un préstamo personal, el del auto. Este servicio venia siendo ofrecido por las entidades bancarias y financieras tradicionales, pero últimamente y debido a los beneficios que genera esta actividad lo ofrecen también empresas que antes no participaban de ese rubro.

El perfil de las personas que deciden usar este servicio suelen ser a las que les cuesta llegar a fin de mes debido a las diversos deudas que tienen: la hipoteca, la tarjeta de credito, créditos personales ya que si existiera una demora en el pago de una de estas deudas se veria como hay un aumento de intereses con lo que ello conllevaria, un endeudamiento mayor.

La agrupación de prestamos nos sirve para ampliar la hipoteca de nuestra vivienda con el capital que nos queda por pagar del resto de deudas. Asi conseguimos bajar la cuota si la comparamos con la suma de todas nuestras deudas independientemente, aparte de que la hipoteca es un prestamo a largo plazo mientras un credito personal lo es a corto plazo.

Con esta formula ya solo tendremos que realizar un unico pago al mes, deshaciendonos de esa sensacion de “ahogamiento” y tendriamos la oportunidad de ahorrar algo de dinero.

Pero no todo es color de rosa, en la agrupacion de hipotecas o prestamos existe un problema, cuanto mas baja sea la cuota a pagar, mas años seran necesarios para terminar el préstamo o hipoteca, como consecuencia veremos como aumentan los intereses.

Por este motivo sera necesario estimar lo necesario para saber si nos seria rentable agrupar hipotecas y préstamos o no.

Debido al auge que esta teniendo esta actividad, tenemos estos 3 consejos a seguir antes de contratar uno de estos servicios:

  • Tipo de interés
  • Plazo durante el cual se va a estar pagando
  • Gastos totales de la operación

Estos servicios tienen costes de tramitación y formalización. Y cuando queramos cancelarla suelen haber penalizaciones y comisiones por pago anticipado. Cualquier modificación en las hipotecas conlleva gastos de notario, registro e impuestos. Asi como en una hipoteca nueva tambien se cobran comisiones y desembolsos. Si el servicio se contrata en una empresa no financiera, la intermediación seguramente tendrá un recargo adicional a cargo del cliente.

Por ello recomendamos solicitar información exaustiva de los gastos que acarrearia la agrupacion de hipotecas o prestamos antes de emprender ninguna accion.

Hipotecas y Casas