El Peligro de una Nueva Burbuja Inmobiliaria En Perú

¿Una nueva burbuja Inmobiliaria?

Si tuviéramos la oportunidad de preguntar a los constructores en Perú, qué quisieran saber sobre el futuro del denominado boom de la construcción, casi tenemos la certeza que muchos de ellos preguntarán si habrá una burbuja inmobiliaria y si la habrá cuando será y en qué condiciones se dará.

Bueno, la respuesta es que sí, la habrá y la empezaremos a ver el próximo año y en condiciones de menor impacto que en otras latitudes, depende de cómo terminemos este fin de año. Sin embargo, la buena noticia es que a diferencia de otras burbujas inmobiliarias que han impactado de manera fúnebre en otros países, pero su efecto se dará en algunas categorías o segmentos de negocios inmobiliarios.

Debemos aclarar que la definición de una burbuja inmobiliaria esta más relacionado a lo fácil que es lograr un financiamiento para adquirir un departamento y que luego dejaríamos de pagar. No es nuestro caso, porque la aprobación del crédito hipotecario en todas las instituciones financieras peruanas pasan por varios filtros y además porque en nuestro mercado difícilmente se puede solicitar un crédito adicional de libre disponibilidad en los casos que las propiedades tengan un mayor valor a lo planteado inicialmente.

Lo que si existen son oportunistas que compran departamentos en planos, adquieren el crédito pagando el 10% y algunas cuotas, para luego venderlos cuando ya se encuentra terminado teniendo como utilidad el diferencial de precios. Este artículo va orientado más por el lado de la sobreoferta inmobiliaria.

El sistema financiero peruano ha creado las condiciones para facilitar el desarrollo inmobiliario a distintas escalas y en términos generales está caminando bastante bien y sin contratiempos por un tema de competitividad entre ellos, los bancos. Porque ahora, sino te gusta el banco, pues te cambias, como dirían nuestras hijas, “en wuan”. Tenemos bancos de todos los tamaños, cantidades, calidades, colores y sabores, para ser recalcitrantes.

¿Cuál es entonces nuestra hipótesis? Lo que está sucediendo es que la matriz del negocio inmobiliario en el Perú está sujeta a determinados factores que limitan de manera relevante la creación de nuevos productos inmobiliarios lo que lleva a los promotores y constructores prácticamente a seguir replicando y replicando soluciones que en un plazo muy corto saturarán el mercado de manera inexorable.

A continuación daremos algunos alcances para sustentar esta hipótesis:

En primer lugar está el reglamento nacional de construcciones, que en la práctica define los tipos de vivienda y otras tipologías de proyectos que se pueden desarrollar y sus configuraciones, los mismos que están con muchas limitaciones. No incorpora la nueva tecnología y servicios en la construcción moderna, se ha quedado en el siglo anterior. Los nuevos usos, costumbres, gustos y preferencias de los consumidores finales, se hacen evidentes cuando no encontramos marco jurídico que permita rápidamente gestionar cambios de tipo tecnológico.

En segundo lugar, la ley de municipalidades que les da a los municipios la facultad para manejarse como repúblicas independientes, es decir, cada distrito no tiene opción de concertar a nivel metropolitano, para generar una política corporativa de lineamientos arquitectónicos y de servicios acorde a su crecimiento y bajo las futuras necesidades de la población, no solo a su crecimiento, sino también, a sus nuevos usos y costumbres, que van cambiando y, hoy, de manera dramática por medio de la tecnología. Esta condición prácticamente inhabilita la posibilidad de crear planes a nivel de toda la ciudad en temas de vialidad, zonificación, políticas integrales para manejos del espacio público y la proyección de la ciudad en los próximos años.

Un tercer punto es que el ministerio de vivienda, que tiene una incapacidad inherente para promover leyes que permitan el desarrollo inmobiliario por el desconocimiento de las invariantes que gobiernan el mercado, aunado a la ineficiencia para implementar de manera definitiva normas ejecutivas que simplifiquen los procesos para asegurar proyectos en corto plazo y garantizarlos en el largo plazo. Esto es un tema del ejecutivo, pero también hay que agilizar el cambio.

Y por último, un mea culpa, los colegios profesionales hasta ahora no han logrado interpretar las nuevas necesidades inmobiliarias del mercado cambiante y siguen y siguen actuando de la misma manera como se revisaban proyectos hace treinta años con sesiones una vez por semana y con las mismas prácticas que cuando se presentaban menos del 10% de proyectos que ahora.

El colegio de arquitectos, para muchos profesionales, se ha convertido en una institución paquidérmica y arcaica que con sentido tergiversado de la defensa del gremio, se enfrenta a los constructores y promotores inmobiliarios en vez de convertirlos en sus aliados estratégicos y socios en el cambio.

El Colegio de Ingenieros, deja pasar de manera cómplice aspectos técnicos que no tienen sustento en la ciencia y que pone en grave riesgo al normal desenvolvimiento de la actividad económica en las personas jurídicas. Casas donde vivían menos de diez personas, ahora se han convertido en cuarenta unidades inmobiliarias con poco menos de doscientas personas viviendo en el mismo terreno, pero en una construcción vertical que necesita más servicios de agua, desagüe, teléfono, internet, cable, voip, etc. La ciudad no estuvo diseñada para esta avalancha de personas que están hacinadas en el tiempo.

Como decíamos, las revisiones por los delegados de los distintos colegios profesionales, normalmente, se dan una vez a la semana y son el ojo de la aguja por la cual pasa toda la arquitectura e ingeniería civil formal; es decir, esto es un verdadero, como diría Eliyahu Goldratt, “cuello de botella”.

Pero, no es el único cuello de botella, es necesario agregar además que la actividad inmobiliaria no se da de una forma homogénea; sólo en Lima, la inversión se concentra en 6 ó 7 distritos y el resto de la ciudad no se mueve a la misma velocidad por una incapacidad de algunos gobiernos municipales de crear expectativas sobre los inversionistas para atraer proyectos; esto pasa también en provincias, la actividad constructora está localizada y concentrada en ciertas áreas de la ciudad, ubicaciones que son “tradicionalmente atractivas”.

Definitivamente, sin planeamiento nada es posible, la anarquía urbana es la constante. Lo que pasa es que la planificación en base al registro histórico, no te dice nada de tu futuro probable.

No se necesita se un futurólogo ni tener una suspicaz intuición celestial, para darse cuenta que, el mercado de seguir así, la Burbuja Inmobiliaria golpeará varios segmentos de mercado que serán sobre ofertados el próximo año. Según algunos especialistas en el tema en Lima, los más afectados serán proyectos de oficinas en Surco y San Isidro en formatos de más de 200 m2 y departamentos entre 100 m2 y 200 m2 m2 en las zonas de Miraflores, Jesús Maria y San Borja. en provincias creemos que afectará a oficinas en venta más que en alquiler y en departamentos cuya ubicación se concentra e zonas de alta competencia en formatos de 90 m2 a 120 m2. También, hay una clara tendencia que el mercado de departamentos está migrando a casas en condominios con modernos servicios, mucha seguridad y dos vehículos por familia.

Los productos inmobiliarios destinados a vivienda sin acabados en zonas no tradicionales y oficinas de formato pequeño podrán encontrar un mercado si pueden controlar el valor de venta, reduciendo la utilidad pero obteniendo rotación.

Sin embargo, todavía hay espacio para emprendimientos desarrollados para la venta de lotes de formato pequeño. En centros comerciales todavía hay mucho por hacer, pero en formatos pequeños y orientados a mercados vecinales. Los Strip Centers son una muy buena alternativa en provincias. Ahí donde le falta mercado para el gran centro comercial, esta alternativa de menos de una hectárea en terreno y usando tiendas de abarrotes y servicios de calidad, es la moderna tienda de barrio a una escala en crecimiento. Los Stripcenters pertenecen a la nueva generación de centros comerciales donde los metros cuadrados son administrados y promovidos. Estos proyectos no son vendidos. Cuando uno decide hacer un Stripcenter es importante partir de una tienda ancla. Para este tipo de proyectos el ancla natural es en definitiva un supermercado. En EEUU el 80 % de los centros comerciales son Stripcenters anclados en supermercados. Es un formato que les funciona y funcionará aquí también.

La pregunta clave ahora es: ¿Como darle sostenibilidad al desarrollo inmobiliario en nuestro país?. Bueno, tenemos que hacer cambios relevantes en materia de marco jurídico. La ley de municipalidades debe ser modificada para darle fuerza a un ente que permita un planeamiento más integral. Otro aspecto importante es la visión de los promotores inmobiliarios, pasar de negocio económico a negocio financiero, es la clave. Proyectos donde vendas flujos de caja más que estructuras de concreto armado, donde la negociación se centre en el spread, más que en una utilidad a la venta y donde la Titulización forma parte de tu cultura financiera, más que el sobregiro para capital de trabajo.

Dar seguridad jurídica a los proyectos para que cuenten con un mayor plazo y crear una normativa que permita asegurar las condiciones en macro proyectos, para promover la trasformación organizada de la ciudad en gran escala a través de la inversión privada; es una tarea que todavía ni iniciamos. No olvidemos que los macro proyectos con seguridad jurídica son la llave para darle sostenibilidad al desarrollo inmobiliario en nuestro país.

Otro tema no menos importante es la modificación del Reglamente Nacional de Construcciones (RNC) para promover la creación de nuevas tipologías arquitectónicas en vivienda, comercio y servicio y le permita al inversionista crear productos inmobiliarios nuevos y más especializados de acuerdo a las distintas realidades de las ciudades. Las fuentes de energía eólica, fotovoltaica y otras deben estar presentes en el concepto de domótica que es lo que se viene y cada vez a menor costo, claro…depende de la masificación de la tecnología, pero hay que estar listos.

El ampliar los stocks inmobiliarios a nivel de zonificación, permitirá que las ciudades cuenten con más áreas para desarrollar proyectos comerciales y servicios de calidad. Esto lleva al tema de cambiar el viejo paradigma de ciudades dormitorio, aquellas áreas destinadas a vivienda urbana, dejando de lado la generación de actividades económicas locales, debemos emprender con ciudades con servicios múltiples que disminuirían gastos a las familias dejándolas con mayor margen para la inversión generando, por ende, desarrollo local. Es decir, debemos ya iniciar un pensamiento de metrópoli más que de una ciudad grande. Porque…, qué nos merecemos, una ciudad grande o una gran ciudad. Debemos decidir, pero pronto.

Ms. Carlos Vargas Cárdenas
Dra. Janett Mostacero Llerena
Consultores en Proyectos
Original de Boletín Gestión Empresarial

Hipotecas y Casas

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