Nuevo Centro Empresarial en San Isidro (Lima, Perú)

En pocas semanas se culminará esta interesante obra que estará ubicada en el corazón de San Isidro.

En la manzana comprendida entre las avenidas Arequipa, Juan de Arona, Petit Thouars y la calle Lembecke se viene construyendo el Centro Empresarial Juan de Arona.

El proyecto, que se termina en Diciembre del 2010, constará de tres torres. La primera tendrá 10 pisos, mientras que la segunda 8 y la tercera 7.

Ana María Borlic, la gerente comercial de TM Gestión Inmobiliaria, y René Balarezo, gerente de Negocios Inmobiliarios, indican que son 16842 m2 que se traducen en 33 oficinas, con áreas que van desde los 267 m2 hasta 794 m2. Asimismo habría 10 locales comerciales. También contarán con salones de uso múltiple.

Oficinas En Renta

Es importante destacar que la opción de la obra se presenta como alquiler y no como venta.

Las oficinas se alquilarán a US$16,50 el metro cuadrado, mientras que los locales comerciales estarán a US$35 el metro cuadrado.

El centro empresarial Juan de Arona también contará con 5 sótanos para 602 estacionamientos con ingreso por la calle Lembecke.

Para mayor información comunicarse al teléfono 9975-17632.

Los Materiales de Construcción

Los materiales de construcción más importantes con los cuales se realiza la construcción de una casa son los siguientes:

El Fierro

Es uno de los principales elementos en la construcción de una casa, ya que contribuye a darle resistencia y seguridad cuando ocurre un sismo y evita que la casa se caiga producto de los movimientos sísmicos.

Los fierros de construcción deben tener “corrugas” en su superficie, que sirven para facilitar su adherencia con el concreto, de la misma forma deben ser de grado 60 para resistir los sismos, según el Reglamento Nacional de Edificaciones.

Cada fierro tiene una longitud de 9 metros de longitud. Los fierros vienen en diferentes grosores y los más usados en una casa son los de 6 mm, 3/8”, 1/2” y 5/8”.

Cemento

Es un material que combinado con la arena, piedra y agua, produce una mezcla llamada concreto, capaz de endurecerse hasta adquirir la consistencia de una piedra. El cemento se vende en bolsas de 42.5 kilogramos. En el mercado se ofrecen diferentes marcas y tipos, y es usual que sus características estén impresas en las bolsas. Los más usados son el tipo I y el IP.

Piedra de Zanja y de Cajón

Las piedras de zanja, son piedras de forma angulosa o redondeada que se añaden al concreto de los cimientos. Pueden medir hasta 25 centímetros de lado o diámetro. La piedra de cajón, se adiciona al concreto de los sobrecimientos (10 centímetros como máximo). Ambas deben estar limpias y sin impurezas al ser utilizadas.

La Piedra Chancada

Esta piedra debe ser de consistencia dura, es decir no debe romperse fácilmente. No debe ser porosa ni tener arcilla, polvo o barro adherido a su superficie. Se usa para preparar el concreto y se vende en tamaños de 1”, 3/4” y 1/2”.

La Arena Gruesa y Arena Fina

La arena gruesa debe estar libre de polvo o sales. Sus partículas pueden llegar a un tamaño máximo de 5 mm. La arena fina por su parte no debe contener tierra, polvo, mica, sales, ni presentar una apariencia muy oscura. Por ningún motivo debe usarse arena de mar. Sus partículas deben  tener un tamaño máximo de 1 mm. Debe comprarse en canteras de garantía.

Hormigón

Está compuesto por una mezcla de arena gruesa y piedra chancada en proporciones similares. Su costo es más barato que comprar los dos elementos por separado, pero su uso está restringido a concretos de baja resistencia, como cimientos y falsos pisos.

El Agua

El agua debe ser de preferencia potable, es decir limpia, fresca, sin olor, sin sabor. No debe presentar espuma si se le agita. El agua de mar no debe utilizarse ya que no es apropiada para la preparación del concreto por las sales que contiene y pueden corroer el fierro.

Los Ladrillos

  • Ladrillos para Muros Portantes

El ladrillo recomendado para los muros portantes es el denominado King Kong. Éste tiene 18 huecos (perforaciones verticales), sus medidas son generalmente: 9 cm de alto, 13 cm de ancho y 24 cm de largo.

  • Ladrillos para Tabiques

Los tabiques deben ser los muros que se usan sólo para separar ambientes, y NO soportan el peso de la casa. Es decir, si eliminamos estos muros, no habría ningún peligro de colapso de las viviendas.

El ladrillo apropiado para los tabiques es el ladrillo pandereta, que mide 12 cm de ancho, 10 cm de alto, y 23 cm de largo.

  • Ladrillos para Techos

Este ladrillo se usa para aligerar el peso de los techos. Por lo general, mide 30 cm de ancho por 30 cm de largo. Su altura dependerá del grosor del techo: existen ladrillos de 12 cm, 15 cm y 20 cm.

Los 3 Pasos Para Construir Seguro

imageAceros Arequipa ha publicado en la web Www.ConstruyendoSeguro.com los 3 pasos para construir seguro:

Paso 1: Buenos Planos

El sueño de la casa propia puede convertirse en una pesadilla si no se ha planificado con cuidado.

Para que tu casa sea segura a través del paso de los años, ante la ocurrencia o no de eventos sísmicos, su estructura tiene que estar bien diseñada.

Para esto necesitas los siguientes tipos de planos:

  • Planos de Arquitectura
  • Planos de Estructura
  • Planos de Instalaciones Eléctricas
  • Planos de Instalaciones Sanitarias

Paso 2: Buenos Especialistas

No sólo un buen diseño estructural y el empleo de materiales de buena calidad garantizan que una casa soporte los efectos originales.

Es indispensable contar con buena mano de obra, es decir maestros de obra y operarios calificados

Paso 3: Buenos materiales

La calidad de los materiales utilizados es otro factor muy importante, ya que contribuye notablemente a obtener una estructura sólida y fuerte.

Si la casa no se construye con buenos materiales, éstos pueden llegar a deteriorarse por el paso del tiempo o en el peor de los casos puede fallar durante un movimiento sísmico.

Los materiales más importantes en una construcción son:

  • Fierro
  • Piedra
  • Cemento
  • Ladrillos
  • Agua
  • Arena

El Peligro de una Nueva Burbuja Inmobiliaria En Perú

¿Una nueva burbuja Inmobiliaria?

Si tuviéramos la oportunidad de preguntar a los constructores en Perú, qué quisieran saber sobre el futuro del denominado boom de la construcción, casi tenemos la certeza que muchos de ellos preguntarán si habrá una burbuja inmobiliaria y si la habrá cuando será y en qué condiciones se dará.

Bueno, la respuesta es que sí, la habrá y la empezaremos a ver el próximo año y en condiciones de menor impacto que en otras latitudes, depende de cómo terminemos este fin de año. Sin embargo, la buena noticia es que a diferencia de otras burbujas inmobiliarias que han impactado de manera fúnebre en otros países, pero su efecto se dará en algunas categorías o segmentos de negocios inmobiliarios.

Debemos aclarar que la definición de una burbuja inmobiliaria esta más relacionado a lo fácil que es lograr un financiamiento para adquirir un departamento y que luego dejaríamos de pagar. No es nuestro caso, porque la aprobación del crédito hipotecario en todas las instituciones financieras peruanas pasan por varios filtros y además porque en nuestro mercado difícilmente se puede solicitar un crédito adicional de libre disponibilidad en los casos que las propiedades tengan un mayor valor a lo planteado inicialmente.

Lo que si existen son oportunistas que compran departamentos en planos, adquieren el crédito pagando el 10% y algunas cuotas, para luego venderlos cuando ya se encuentra terminado teniendo como utilidad el diferencial de precios. Este artículo va orientado más por el lado de la sobreoferta inmobiliaria.

El sistema financiero peruano ha creado las condiciones para facilitar el desarrollo inmobiliario a distintas escalas y en términos generales está caminando bastante bien y sin contratiempos por un tema de competitividad entre ellos, los bancos. Porque ahora, sino te gusta el banco, pues te cambias, como dirían nuestras hijas, “en wuan”. Tenemos bancos de todos los tamaños, cantidades, calidades, colores y sabores, para ser recalcitrantes.

¿Cuál es entonces nuestra hipótesis? Lo que está sucediendo es que la matriz del negocio inmobiliario en el Perú está sujeta a determinados factores que limitan de manera relevante la creación de nuevos productos inmobiliarios lo que lleva a los promotores y constructores prácticamente a seguir replicando y replicando soluciones que en un plazo muy corto saturarán el mercado de manera inexorable.

A continuación daremos algunos alcances para sustentar esta hipótesis:

En primer lugar está el reglamento nacional de construcciones, que en la práctica define los tipos de vivienda y otras tipologías de proyectos que se pueden desarrollar y sus configuraciones, los mismos que están con muchas limitaciones. No incorpora la nueva tecnología y servicios en la construcción moderna, se ha quedado en el siglo anterior. Los nuevos usos, costumbres, gustos y preferencias de los consumidores finales, se hacen evidentes cuando no encontramos marco jurídico que permita rápidamente gestionar cambios de tipo tecnológico.

En segundo lugar, la ley de municipalidades que les da a los municipios la facultad para manejarse como repúblicas independientes, es decir, cada distrito no tiene opción de concertar a nivel metropolitano, para generar una política corporativa de lineamientos arquitectónicos y de servicios acorde a su crecimiento y bajo las futuras necesidades de la población, no solo a su crecimiento, sino también, a sus nuevos usos y costumbres, que van cambiando y, hoy, de manera dramática por medio de la tecnología. Esta condición prácticamente inhabilita la posibilidad de crear planes a nivel de toda la ciudad en temas de vialidad, zonificación, políticas integrales para manejos del espacio público y la proyección de la ciudad en los próximos años.

Un tercer punto es que el ministerio de vivienda, que tiene una incapacidad inherente para promover leyes que permitan el desarrollo inmobiliario por el desconocimiento de las invariantes que gobiernan el mercado, aunado a la ineficiencia para implementar de manera definitiva normas ejecutivas que simplifiquen los procesos para asegurar proyectos en corto plazo y garantizarlos en el largo plazo. Esto es un tema del ejecutivo, pero también hay que agilizar el cambio.

Y por último, un mea culpa, los colegios profesionales hasta ahora no han logrado interpretar las nuevas necesidades inmobiliarias del mercado cambiante y siguen y siguen actuando de la misma manera como se revisaban proyectos hace treinta años con sesiones una vez por semana y con las mismas prácticas que cuando se presentaban menos del 10% de proyectos que ahora.

El colegio de arquitectos, para muchos profesionales, se ha convertido en una institución paquidérmica y arcaica que con sentido tergiversado de la defensa del gremio, se enfrenta a los constructores y promotores inmobiliarios en vez de convertirlos en sus aliados estratégicos y socios en el cambio.

El Colegio de Ingenieros, deja pasar de manera cómplice aspectos técnicos que no tienen sustento en la ciencia y que pone en grave riesgo al normal desenvolvimiento de la actividad económica en las personas jurídicas. Casas donde vivían menos de diez personas, ahora se han convertido en cuarenta unidades inmobiliarias con poco menos de doscientas personas viviendo en el mismo terreno, pero en una construcción vertical que necesita más servicios de agua, desagüe, teléfono, internet, cable, voip, etc. La ciudad no estuvo diseñada para esta avalancha de personas que están hacinadas en el tiempo.

Como decíamos, las revisiones por los delegados de los distintos colegios profesionales, normalmente, se dan una vez a la semana y son el ojo de la aguja por la cual pasa toda la arquitectura e ingeniería civil formal; es decir, esto es un verdadero, como diría Eliyahu Goldratt, “cuello de botella”.

Pero, no es el único cuello de botella, es necesario agregar además que la actividad inmobiliaria no se da de una forma homogénea; sólo en Lima, la inversión se concentra en 6 ó 7 distritos y el resto de la ciudad no se mueve a la misma velocidad por una incapacidad de algunos gobiernos municipales de crear expectativas sobre los inversionistas para atraer proyectos; esto pasa también en provincias, la actividad constructora está localizada y concentrada en ciertas áreas de la ciudad, ubicaciones que son “tradicionalmente atractivas”.

Definitivamente, sin planeamiento nada es posible, la anarquía urbana es la constante. Lo que pasa es que la planificación en base al registro histórico, no te dice nada de tu futuro probable.

No se necesita se un futurólogo ni tener una suspicaz intuición celestial, para darse cuenta que, el mercado de seguir así, la Burbuja Inmobiliaria golpeará varios segmentos de mercado que serán sobre ofertados el próximo año. Según algunos especialistas en el tema en Lima, los más afectados serán proyectos de oficinas en Surco y San Isidro en formatos de más de 200 m2 y departamentos entre 100 m2 y 200 m2 m2 en las zonas de Miraflores, Jesús Maria y San Borja. en provincias creemos que afectará a oficinas en venta más que en alquiler y en departamentos cuya ubicación se concentra e zonas de alta competencia en formatos de 90 m2 a 120 m2. También, hay una clara tendencia que el mercado de departamentos está migrando a casas en condominios con modernos servicios, mucha seguridad y dos vehículos por familia.

Los productos inmobiliarios destinados a vivienda sin acabados en zonas no tradicionales y oficinas de formato pequeño podrán encontrar un mercado si pueden controlar el valor de venta, reduciendo la utilidad pero obteniendo rotación.

Sin embargo, todavía hay espacio para emprendimientos desarrollados para la venta de lotes de formato pequeño. En centros comerciales todavía hay mucho por hacer, pero en formatos pequeños y orientados a mercados vecinales. Los Strip Centers son una muy buena alternativa en provincias. Ahí donde le falta mercado para el gran centro comercial, esta alternativa de menos de una hectárea en terreno y usando tiendas de abarrotes y servicios de calidad, es la moderna tienda de barrio a una escala en crecimiento. Los Stripcenters pertenecen a la nueva generación de centros comerciales donde los metros cuadrados son administrados y promovidos. Estos proyectos no son vendidos. Cuando uno decide hacer un Stripcenter es importante partir de una tienda ancla. Para este tipo de proyectos el ancla natural es en definitiva un supermercado. En EEUU el 80 % de los centros comerciales son Stripcenters anclados en supermercados. Es un formato que les funciona y funcionará aquí también.

La pregunta clave ahora es: ¿Como darle sostenibilidad al desarrollo inmobiliario en nuestro país?. Bueno, tenemos que hacer cambios relevantes en materia de marco jurídico. La ley de municipalidades debe ser modificada para darle fuerza a un ente que permita un planeamiento más integral. Otro aspecto importante es la visión de los promotores inmobiliarios, pasar de negocio económico a negocio financiero, es la clave. Proyectos donde vendas flujos de caja más que estructuras de concreto armado, donde la negociación se centre en el spread, más que en una utilidad a la venta y donde la Titulización forma parte de tu cultura financiera, más que el sobregiro para capital de trabajo.

Dar seguridad jurídica a los proyectos para que cuenten con un mayor plazo y crear una normativa que permita asegurar las condiciones en macro proyectos, para promover la trasformación organizada de la ciudad en gran escala a través de la inversión privada; es una tarea que todavía ni iniciamos. No olvidemos que los macro proyectos con seguridad jurídica son la llave para darle sostenibilidad al desarrollo inmobiliario en nuestro país.

Otro tema no menos importante es la modificación del Reglamente Nacional de Construcciones (RNC) para promover la creación de nuevas tipologías arquitectónicas en vivienda, comercio y servicio y le permita al inversionista crear productos inmobiliarios nuevos y más especializados de acuerdo a las distintas realidades de las ciudades. Las fuentes de energía eólica, fotovoltaica y otras deben estar presentes en el concepto de domótica que es lo que se viene y cada vez a menor costo, claro…depende de la masificación de la tecnología, pero hay que estar listos.

El ampliar los stocks inmobiliarios a nivel de zonificación, permitirá que las ciudades cuenten con más áreas para desarrollar proyectos comerciales y servicios de calidad. Esto lleva al tema de cambiar el viejo paradigma de ciudades dormitorio, aquellas áreas destinadas a vivienda urbana, dejando de lado la generación de actividades económicas locales, debemos emprender con ciudades con servicios múltiples que disminuirían gastos a las familias dejándolas con mayor margen para la inversión generando, por ende, desarrollo local. Es decir, debemos ya iniciar un pensamiento de metrópoli más que de una ciudad grande. Porque…, qué nos merecemos, una ciudad grande o una gran ciudad. Debemos decidir, pero pronto.

Ms. Carlos Vargas Cárdenas
Dra. Janett Mostacero Llerena
Consultores en Proyectos
Original de Boletín Gestión Empresarial

Hipotecas y Casas

Créditos Para Comprar Casa Para Quienes No Estan En Planilla o Independientes

Contrario a lo que muchos creen, los bancos permiten probar su capacidad de pago mediante un ahorro previo. Entre el 8% y el 12% de hipotecas de bancos van a trabajadores independientes, pero hay que tener en cuenta que se considera la capacidad de ahorro, tampoco es para todos.

Muchos sueños de la casa propia se frustraban porque el soñador no tenía cómo demostrar sus ingresos al banco para solicitar un crédito hipotecario debido a que no había boletas de pago o recibos por honorarios, pero esta situación está cambiando.

De acuerdo con Patricia Jiménez, gerente de Negocio Hipotecario e Inmobiliario de Interbank, cada vez más trabajadores independientes acceden a préstamos para la compra de viviendas, debido a que la banca les ofrece mecanismos para probar su capacidad de pago mediante un ahorro previo.

“A partir del programa Ahorro Casa, el 12,1% de nuestros préstamos hipotecarios se destina ahora a profesionales independientes, lo cual indica que aún hay una gran demanda desatendida en este sector”, señaló.

Ese producto, similar al Ahorro Local que ofrece el Banco de Crédito, asegura la aprobación de un préstamo hipotecario a los clientes que depositen durante nueve meses el equivalente a la cuota del crédito que solicita.

César Sanguineti, gerente de Área de Producto del BCP, agregó que “los créditos hipotecarios a los independientes han llegado a representar el 8% de la cartera, es decir, US$150 millones”. Precisa que utilizan productos como Ahorro Local y el crédito a cliente con ingresos de tercera categoría (empresas).

Detalló que la demanda por estos productos crece sostenidamente, pese a que tienen muy poco tiempo dentro de la oferta hipotecaria. Jiménez agregó que estos productos también han permitido que el 11% de las hipotecas de Interbank se destine a menores de 30 años.

DAR CREDITOS ES ALGO A LARGO PLAZO

Sobre el sector inmobiliario, Patricia Jiménez resaltó que el número de unidades vendidas en Lima experimentará un crecimiento de 9,47% en 2010 y que los desembolsos de créditos hipotecarios crecerán 60% este año, a US$1.800 millones.

PASO A PASO PARA OBTENER CREDITO SI ERES TRABAJADOR INDEPENDIENTE

1. Interbank ha presentado el producto Hipotecario Alquiler, que permitirá la entrega de préstamos para vivienda a quienes alquilen una.

2. El producto permite al cliente demostrar su capacidad de pago, probando que cumple con pagar mensualmente el alquiler de una vivienda.

3. Para hacerlo, deberá entregar su contrato de alquiler y los vouchers o estados de cuenta bancarios, o recibos de Sunat.

4. También deberá acreditar que no está reportado en centrales de riesgo y probar que sus ingresos son legales.

Fuente: http://elcomercio.pe/economia/656698/noticia-no-necesario-estar-planilla-acceder-creditos-comprar-casa

Hipotecas y Casas

Entender Que Hay Bajo Los Anuncios de Hipotecas

El siguiente artículo es muy interesante para quien quiere entender que hay “abajo” de las publicidades y anuncios de hipotecas, de modo que podamos conocer los puntos débiles de los ofrecimientos de los bancos.

Internet es nuestro primer gran aliado cuando empezamos a buscar hipoteca, ya que nos permite un primer acercamiento sin compromiso y sin movernos de casa. Pero la información que vamos a encontrar, sobre todo en las webs de los bancos, tiene un inconveniente: solo explica lo bueno.

Los bancos online, más transparentes, suelen plasmar sus condiciones por escrito con bastante claridad y, navegando un poco, también conseguiremos información completa sobre las hipotecas con ayudas del Gobierno. Pero los bancos tradicionales cada vez registran una mayor tendencia a dar muy poca información de sus préstamos en sus webs. En muchas ocasiones, solo encontraremos una retahíla de palabras vacías sustituyendo a la información útil. Por ejemplo:

“Tenemos una hipoteca que se adapta a ti” – BBVA

“Te ofrecemos una hipoteca personalizada adaptada a tus necesidades” – La Caixa

“La hipoteca que siempre soñaste” – CCM (Caja Castilla La Mancha)


“Financiar la compra de tu vivienda de una manera más segura y tranquila” – Caixa Catalunya


“Te ofrecemos unas condiciones excepcionales” – Caja Duero


“Preocúpate de todo menos de la hipoteca” – CAM (Caja del Mediterráneo)

También merecen mención especial los bancos y cajas que sí explican sus condiciones pero no de una forma totalmente trasparente, al menos en lo que se refiere a los puntos débiles de sus hipotecas, que son básicamente 3: (1) cláusulas suelo, (2) productos vinculados o seguros y (3) períodos iniciales (de hasta 5 años) con un interés fijo bastante alto. Estas son algunas de sus particulares maneras de hablar de estos temas tabú:

1. Cuando la hipoteca tiene ‘cláusula suelo’

“(…) un tipo de interés variable (…) con límites de variabilidad entre un 2,75% y 12%.” – Unnim

“El tipo resultante de la revisión nunca podrá ser inferior al 2,50%” – Cajastur

“Límites de variación: mínimo 2,5% y máximo 12%” – Caja España

“Tipo de interés mínimo aplicable: 1,50%” – Banco Popular

TRADUCCIÓN: Nunca pagaremos un interés por debajo del suelo establecido ni disfrutaremos de una cuota barata cuando el Euribor esté bajo, como ahora. No es un interés mínimo, es un interés como mínimo.

2. Cuando la hipoteca solo tiene un bajo interés contratando seguros

“El tipo de interés varía en función de la relación que tengas con nosotros, cuanto más estrecha sea tu relación, menor es el tipo de interés” – CAN (Caja Navarra)

“Máxima bonificación en función de las vinculaciones del cliente” – Unnim

“Interés aplicable en función de tus condiciones de vinculación” – Caja Rioja

“Entre otras cosas, podrá contratar el Seguro de Amortización y financiarlo junto con el importe del préstamo, ya que por muy poco dinero más al mes estará cubierto el capital pendiente en caso de fallecimiento, invalidez y desempleo.” – Banco Santander

TRADUCCIÓN: Si queremos obtener el interés más bajo que el banco puede ofrecer, solo hay una manera: contratando varios productos vinculados (domiciliaciones, seguros, planes de pensiones, productos de inversión…) que conseguirán que lo que ahorremos en intereses acabe de todas maneras en manos del banco. No es un premio, es un trueque.

3. Cuando obliga a pagar un interés fijo durante los primeros meses

“Periodo fijo inicial en condiciones muy favorables, para afrontar más cómodamente la concentración de gastos que se produce en la primera fase de compra” – Ibercaja

“Para asegurar el tipo durante los primeros años” – Banc Sabadell

“Para aquellos clientes que durante los primeros años quieran una estabilidad en la cuota, sin perder la posibilidad de tener durante el resto del plazo de la operación, un tipo de interés ajustado a las condiciones del mercado” – CAM

“Dispondrás de la seguridad de un periodo inicial con interés fijo” – Caja Murcia

TRADUCCIÓN: Como el Euribor actual tiene un valor bastante bajo (1,42%) y eso hace que el banco gane menos dinero con los tipos variables, cuando la hipoteca no tiene suelo ni obliga a contratar demasiados seguros, el banco obliga a pagar un interés fijo inicial a veces elevado, que viene a ser un suelo pero con fecha de caducidad, que le permite recaudar más dinero al menos durante los primeros meses. No es por nuestra seguridad, es por su interés.

En definitiva, cuando busquemos información sobre hipotecas en la web, no debemos dejarnos engañar por frases tan amables como vacías, ni podemos permitirnos el lujo de dar por buenas las expresiones que no entendamos. En cualquier caso, si finalmente decidimos acudir al banco, no estaría de más ir con una lista de las frases “sospechosas” para preguntar hasta el último detalle (es decir, cómo se traduce esa frase tan bonita en dinero) de la hipoteca que nos interesa.

Fuente

Hipotecas y Casas