Contrato de Hipoteca


Rojina Villegas: ” en su obra de Derecho Civil mexicano, página 25, da la definición.- La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes determinados, generalmente inmuebles, enajenables, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, sin desposeer al dueño del bien gravado y que otorga a su titular los derechos de persecución, de venta y de preferencia en el pago, para el caso de incumplimiento de la obligación”

Rafael de Pina, “contrato que puede ser definido, como aquél por virtud del cual determinados bienes- muebles o inmuebles – quedan constituidos en garantía del cumplimiento de una obligación, para que, en el caso de que ésta no se realice, sean destinados a satisfacer con su importe el monto de la deuda cuyo pago se encuentran afectos por voluntad de su titular”

Características

  • Accesoria
  • Su carácter indivisible en cuanto al crédito y divisible respecto a los bienes gravados
  • Su carácter inseparable del bien gravado
  • Su carácter mueble o inmueble, según la naturaleza de los bienes gravados.
  • Su carácter especial y expreso
  • Su constitución pública

Elementos Esenciales

  • Consentimiento
  • Objeto, es la cosa dada en garantía. El artículo 2895 declara que la hipoteca sólo puede recaer sobre bienes especialmente determinados.

Elementos de Validez

  • Capacidad, Son los mismos de todo contrato (artículo 1795 CCDF) interpretado a contrario senssu.
  • Forma, cuando sea mayor de treinta mil pesos será por escritura pública. El artículo 78 de la Ley del Notariado para el Distrito Federal menciona las enajenaciones de los bienes inmuebles.

Especies de Hipotecas

1. Hipoteca voluntaria.
2. Hipoteca necesaria, es para determinar un crédito.
3. Hipoteca ordinaria, es a favor de la persona determinada, por cantidad precisa, transmisible también por instrumento, etc.
4. Hipoteca excepcional, es la destinada a garantizar una obligación de existencia dudosa o de cuantía no determinada.
5. Hipoteca inmobiliaria es aquella que se constituye sobre bines inmuebles.
6. Hipoteca mobiliaria es la que recae sobre bienes muebles, es decir, que el objeto del contrato son precisamente bienes de naturaleza mueble. Aquí no se entregan lo bienes, no se desposee de los bienes al deudor (o tercero constituyente de la hipoteca)

Causas de Extinción

* Extinción por vía de consecuencia (porque sigue a lo accesorio)
* Extinción por causas indirectas
* Remisión de la hipoteca
* Destrucción del bien hipotecado
* Prescripción (el articulo 2941 y el 2918)
* Extinción del derecho real, objeto del gravamen, es decir, los derechos reales pueden ser hipotecados, con excepción de las servidumbres, el uso y la habitación; si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venza el tiempo en que el usufructo hubiere concluido, al no haber mediado el hecho que le puso fin.
* Consolidación o confusión.
* Expropiación por causa de utilidad pública.
* Venta judicial (2910 del Código Civil)
* Casos en que sobrevive la hipoteca a pesar de que se extinga la obligación principal
* Compensación aquí se presenta cuando dos personas reúnen la calidad de deudor y acreedor recíprocamente y por su propio derecho.
* Novación, es decir, cuando se extingue una obligación y da nacimiento a otra. Debe constar expresamente. Regulado por los artículos 2220 del código civil para el distrito federal y el 2222y 2221 del mismo.

Transmisión de la Hipoteca

1. Cesión de derechos: se presenta cuando el acreedor transmite los que tiene contra su deudor (artículo 2029) Se da sin consentimiento del deudor.
2. Subrogación: transmisión de obligaciones en la que opera un cambio en el sujeto activo, por ministerio de ley, a través de u pago, en los casos en que la misma ley lo indique, y sin necesidad de declaración alguna de los interesados.

1. Subrogación en los casos de legado
2. Pago de un acreedora otro preferente
3. Cuando un heredero paga con sus bienes propios una deuda de la herencia
4. Cuando el que adquiere un inmueble paga a un acreedor que tiene sobre él un crédito hipotecario anterior a la adquisición.
5. Cuando la deuda fuese pagada por el deudor con dinero que un tercero le prestare con ese objeto

C) Cesión de deudaas, es cuando hay una transmisión de obligaciones y el consentimiento del acreedor es tácito o expreso.

Duración de la Hipoteca

La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice y, si no tuviere término para su vencimiento, no durará más de diez años. Los contratantes pueden señalar a la hipoteca una duración menor que la de la obligación principal (artículo 2927 del código civil para el distrito federal)

Cancelación de la Hipoteca

La cancelación es una inscripción principal o accesoria que tiene por finalidad extinguir los efectos de otra inscripción. Tal extinción es de orden puramente registral y afecta solamente a la efectividad que con relación a publicidad, a prioridad, a tercería y al tracto sucesivo, ofrece el Registro de Propiedad. Casos en que puede hacerse la cancelación de inscripción de hipotecas constituidas en garantía de títulos transmisibles por endoso, según el artículo 3038 del Código Civil para el Distrito Federal)

Extraído de Monografías

Hipotecas y Casas

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