El Mercado Hipotecario


En los últimos años aparecen mucho en los medios de comunicación tres nombres de importantes organizaciones: Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae. Estas asociaciones han logrado que los Estados Unidos sean la nación con el mayor número de países que tienen una casa propia. Pero hay una pregunta que tal vez usted necesita que le aclaren: ¿A qué se dedican exactamente cada una de estas organizaciones? Para entender claramente cómo funcionan, usted debe conocer qué es el mercado primario y qué es el mercado secundario…

La historia comenzó en 1938 cuando era presidente Franklyn D. Roosvelt. El gobierno se dio cuenta que la mayoría de las familias vivían en casas rentadas y muy pocas tenían la posibilidad de llegar a tener una casa propia. Uno de los principales problemas era la condición del mercado hipotecario, ya que los prestamistas no tenían muchos fondos para aprobar cualquier préstamo. Por lo tanto, sólo aprobaban préstamos para las personas más calificadas y con mayores ingresos. Además la situación financiera de muchos trabajadores no era buena por la crisis económica que había ocurrido en toda la nación unos pocos años atrás. Entonces se creó la primera asociación para ofrecer soluciones a la falta de dinero en el mercado hipotecario. Esta organización es la Asociación Hipotecaria Nacional Federal y su sigla en inglés, FNMA, se conoce más comúnmente como Fannie Mae.

Después de que Fannie Mae ayudó durante muchos años a la construcción de mejores comunidades y a aumentar el porcentaje de posesión de casa propia en todos los Estados Unidos, el Congreso vio que era necesario hacer que los beneficios llegaran por igual a todas las diferentes poblaciones. Durante esos años también se aprobaron leyes que obligaban a ofrecer equidad en las oportunidades de vivienda y entonces el Congreso creó en 1968 una nueva división para que trabajara únicamente con fondos respaldados por el gobierno federal, así nació la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno y su sigla, GNMA, se conoce ahora más comúnmente como Ginnie Mae. Más adelante, una ley de emergencia aprobada en 1970 creó otra división para trabajar en el mercado hipotecario secundario de las hipotecas convencionales y así nació la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamo para vivienda o FHLMC, más conocida como Freddie Mac.

El mercado hipotecario primario

El mercado primario es el que usted ya conoce por la publicidad de radio, televisión y prensa donde se promocionan servicios financieros y préstamos hipotecarios. Este mercado tiene dos partes: una parte son los bancos, prestamistas, agentes de préstamos y corporaciones que se dedican a ofrecer servicios financieros, hipotecas, préstamos, etc.; y la otra parte son todas las personas comunes como usted que van a solicitar un préstamo para poder comprar una casa propia u otro tipo de propiedad. Cuando usted solicita un préstamo hipotecario para comprar una casa y finalmente lo aprueban, estos prestamistas usan sus propios fondos y dinero para que el vendedor de la casa reciba todo el precio completo de la casa. El final feliz es que usted recibe las llaves de su nueva casa el día en que se hace el “cierre”. Los prestamistas han invertido el dinero en el préstamo y por eso es que cobran intereses en los pagos mensuales de la hipoteca, así reciben una ganancia por la inversión. Usted se muda a su casa nueva y sólo tiene que hacer sus pagos mensuales. En ese momento termina el ciclo hipotecario para usted. Pero en ese mismo momento comienza el ciclo del mercado secundario para el prestamista.

El mercado hipotecario secundario

El mercado hipotecario secundario es el mercado que no todas las personas comunes conocen. Como usted terminará de pagar todo el préstamo después de 10, 15 o tal vez 30 años, eso quiere decir que el prestamista sólo recupera todo el dinero después de tantos años. Si todo terminara en el mercado primario entonces un banco sólo podría otorgar préstamos durante unos meses y luego esperar 15 o 30 años para poder trabajar nuevamente. La función del mercado secundario es mantener la liquidez de dinero para que siempre haya fondos disponibles para préstamos de vivienda.

Los bancos y prestamistas convierten la hipoteca que usted firmó en un título de valor (securities), similar a las acciones que las compañías negocian en las bolsas de valores como Wall Street. Los bancos y prestamistas van a vender esos títulos o “securities” en el mercado de acciones y valores de las bolsas en todo el mundo, y así el prestamista recupera inmediatamente todo el dinero que le prestó a usted en el cierre. Cuando regresa del mercado secundario, el prestamista nuevamente tiene los fondos disponibles para hacer nuevos préstamos hipotecarios a otras personas que como usted, también quieren tener su casa propia. Es decir, el prestamista regresa del mercado secundario con liquidez y fondos para ayudar nuevamente a los ciudadanos en el mercado primario.

Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae

Entonces, regresando nuevamente a nuestra pregunta inicial: ¿A qué se dedican exactamente cada una de estas organizaciones? Estas organizaciones se dedican a mantener un buen flujo de dinero desde el mercado secundario hasta el mercado primario para que los nuevos compradores de casa siempre encuentren fondos disponibles para que les aprueben sus préstamos de vivienda. La diferencia realmente entre las tres organizaciones se debe al tipo de hipotecas con las que trabajan.

Cuando se fundó inicialmente Fannie Mae el objetivo era comprar y vender las hipotecas que aprobaban prestamistas privados pero que estaban aseguradas por la FHA. En esos tiempos había una necesidad muy grande de llevar fondos al mercado primario inmediatamente y todo se hizo con dinero que aportó el gobierno federal. Después de haber superado la crisis, en 1954 se aprobó una ley mediante la que Fannie Mae comenzó a pasarse al sector privado. Así comenzó a ser manejada por inversionistas privados bajo la vigilancia federal y las ganancias obtenidas al comienzo se usaron para recuperar el dinero del gobierno.
Cuando todo avanzó y se recuperó el dinero del gobierno, el Congreso creó Ginnie Mae para que se ocupara de manejar únicamente las hipotecas aseguradas por el FHA, es decir, que ahora los dineros del gobierno federal se usan únicamente para ayudar a las comunidades con ingresos bajos a moderados, a discapacitados, veteranos de guerra, minorías y demás personas que no pueden obtener una hipoteca convencional. Los corredores de bolsa e inversionistas privados que hacen negocios con Ginnie Mae tienen la ventaja del dinero seguro porque su inversión está respaldada y asegurada por el gobierno federal de los Estados Unidos.

Finalmente, Freddie Mac se creó en 1970 para traer dineros del mercado secundario hasta el mercado primario para que siempre haya fondos disponibles para préstamo y el mercado de la vivienda no tenga crisis. La diferencia principal es que Ginnie Mae trabaja con hipotecas aseguradas por la FHA (dinero federal) y Freddie Mac trabaja con hipotecas convencionales (sector privado) que hace circular directamente en la bolsa de Wall Street.

Finalmente, usted debe tener claro que estas organizaciones no hacen negocios directamente con los compradores y vendedores de casa. Ellas se encargan de proveer fondos a los prestamistas y bancos para que ayuden de buena fe a la comunidad, luego van a las bolsas de valores de todo el mundo y negocian con los inversionistas privados para volver a traer más fondos al mercado primario nuevamente. También está claro que estas organizaciones obtienen ganancias después del ciclo de comprar y vender los títulos o “securities” de las hipotecas. Pero esas ganancias están destinadas a promover programas de educación para el comprador de casa y recientemente a apoyar programas para aumentar la posesión de casa propia entre las minorías y comunidades no atendidas (“underserved”).

Hipotecas y Casas

One thought on “El Mercado Hipotecario

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