Casas en Venta


El internet ha cambiado muchas cosas, y también en el sector inmobiliario. Ahora podemos vender casas por internet, y una herramienta que atraerá muchos clientes potenciales es el video.

Grabar un video describiendo la casa en venta, le proporciona mucha mas claridad al cliente sobre lo que puede obtener sin necesidad de ir hasta la casa. Asi podemos filtrar aun mas los verdaderos clientes, de los que solo estan interesados. Veamos un ejemplo con esta casa en venta, en Huanchaco, Perú. Aviso que según los comentarios, la casa ya fue vendida en 120 mil dolares. Dese cuenta la forma en que explica las caracteristicas de la casa, es bueno contratar a un experto en casas como el arquitecto del video, pero en caso no se pueda, uno puede hacerlo por si mismo, la idea es como se ve en el video, darle fluidez al recorrido de la casa en venta y describir sus bondades.

Este ejemplo le puede servir de guía para por que no hacer un video si es que tiene una casa en venta o en alquiler, próximamente estaré colocando vídeos de casas en venta o en alquiler, para tener idea de este interesante metodo de vender casas.

Hipotecas y Casas

Hipotecas Multidivisa : Contra alzas de los tipo de interes

La hipoteca multidivisas. Un antídoto contra las subidas de los tipos de interés

La hipoteca multidivisas es un préstamo hipotecario que se puede contratar con varias monedas extranjeras (francos suizos y yenes son las monedas más frecuentes).

¿Qué interés tiene para una persona el contratar su hipoteca en moneda extranjera?

El truco está en que estas monedas (u otras) suelen tener tipos de interés mucho más bajos que el actual tipo europeo (supera el 4%), por lo que, cuando seleccionemos la moneda en la que queremos materializar nuestra compra del piso, tendremos que ver cuales son las más estables para así aprovecharnos de los bajos tipos de interés que puedan llegar a tener.

Podemos elegir entre el yen japonés, el franco suizo, el dólar USA, el dólar australiano, libra esterlina,dólar neocelandés, y nuestro euro. Una buena idea es repartir el riesgo entre varias divisas y así “no pondremos todos los huevos en la misma cesta” en el caso probable de que en alguno de estos países se suba el interés de manera inesperada y se incremente de manera repentina nuestra cuota a pagar cada mes.

El índice de referencia que tendremos que controlar es el Libor (London Interbank Offered Rate) y no el euribor. Este indicador sirve para controlar los tipos de interés que son oficiales en cada país. Por ello, sería una buena idea y también aconsejable acudir aun servicio especializado de profesionales que se encarguen de hacer un seguimiento continuo de nuestras divisas elegidas.

Antes de explicaros cuáles son los puntos positivos de este producto hay que diferenciar bien entre la hipoteca multidivisa y la hipoteca en divisas. Esta última no tiene la posibilidad de jugar con varias monedas de otros países y siempre trabajaremos con el euro. Si, por ejemplo, quisiéramos cambiar tendríamos que cancelar la hipoteca y firma otra nueva.

¿Y cuales son los consejos para pagar fácilmente nuestra cuota cada mes?

Si ya estamos decididos a hablar con nuestro banco sobre esta hipoteca, sería aconsejable abrir una cuenta multidivisa. Por un lado tendremos un stock de monedas compradas con antelación a buen precio y las guardaremos para cuando las necesitemos, y por otra parte controlaremos el valor de la moneda que vamos a adquirir, sin aceptar en el futuro el precio al que nos la venda nuestra banco. Además, antes de contratar con el banco elegido tenemos que comparar las comisiones de cambio de una divisa a otra en las sucursales, pues en algunos bancos el cambio es más caro que en otras y con cantidad tan altas podemos estar hablando de mucho dinero. También sería buena idea comparar las condiciones entre varias sucursales ya que puede que cada una nos oferte algo diferente. Ya sabemos que los comerciales de los bancos tienen unos mínimos y máximos para negociar.

Otra idea sería que nos dieran un presupuesto en cada sucursal aunque a veces si te toman los datos luego no te hacen el presupuesto en otra sucursal del grupo que no sea la primera a la que acudiste.

Llegados a este punto y si aún os encontráis leyendo estas líneas significa que os gustaría saber que os ofrece este producto. Pues bien, lo más importante es pagar menos intereses por nuestra hipoteca y para ello hay dos vías: por una parte podemos cambiar trimestralmente la moneda extranjera elegida y por otra podemos contratar un seguro para asegurar el tipo de cambio, valga la redundancia, vigente en el día en que vayamos a contratar. Esto se hace para prevenirnos de una posible subida antes de realizar dicho cambio. A diferencia de otras hipotecas, solo nos financia hasta el 80% del valor del tasación, por lo que no penséis en ella si vamos muy justos para compraros vuestros pisos. Tendréis que tener dinero para pagar el dinero al notario, IVA, etc. Es una opción arriesgada y por eso se lo recomendamos a personas que tengan conocimientos medios financieros y puedan comprender como funciona y se mueve este mundo.

Eso sí, si lo utilizas correctamente podrás ahorrarte hasta un 40% de tu cuota mensual actual. Por este riesgo, sólo algunos bancos te ofrecen este producto entre otros Caixa catalunya, Bancaja, Bankinter y Barclays.

En este blog hay otra explicación sobre la Hipoteca Multidivisa.

Hipotecas y Casas

Hipoteca Cero en España


He encontrado lo que se llama Hipoteca Cero (Hipoteca 0), un servicio financiero en España, donde los bancos no cobran ciertas tasas o portes que en otros casos si cobraría, veamos algunas entidades financieras que prestan este tipo de Hipoteca, y sus características, desconozco si hay servicios similares en Perú:


Hipoteca Cero de iBanesto


La idea de la Hipoteca Cero de iBanesto es la de de tener seguro de vida incluido y tener el gancho de que los 3 primeros meses se paga euribor + 0%, pasando luego a euribor +0,35% con revisiones anuales.

Condiciones de la Hipoteca Cero de iBanesto
* Tipo de interés Hipoteca Cero de iBanesto 3 primeros meses: Euribor + 0%.
* Resto: Tipo Euribor Hipotecario +0,35%. Revisiones cada año.

(4,74% para una operación de 120000 euros a un plazo de 15 años con un tipo de interés referenciado al Euribor Hipotecario a un año +0,35% y una comisión de apertura del 0% suponiendo una prima anual del seguro de vida de 150 € liquidable anualmente para un varón de 30 años. Revisiones anuales. Se toma como referencia para el cálculo de la TAE el Euribor hipotecario correspondiente al mes)

* Comisiones Hipoteca Cero de iBanesto Comisión de apertura: 0%
Comisión de cancelación anticipada: 0%
Comisión amortización parcial: 0% (la cantidad a amortizar debe ser obligatoriamente menor del 25% del capital pendiente y superior a 1.803,04 €)

- Requisitos Hipoteca Cero de iBanesto Domiciliación de nómina de todos los titulares y dos recibos, contratación de tarjeta Visa 123 y seguros Multirriesgo del Hogar y Vida con Santander Seguros y Reaseguros.

- Importe Hipoteca Cero de iBanesto Importe mínimo: 60.000 €
Importe máximo: El 80% del valor de tasación. En el caso de segunda transmisión, el 80% del valor de tasación o precio de compra-venta (se tomará como referencia el menor de los dos) de la vivienda a hipotecar, incluidos el garaje y el trastero, si es su caso.
Máximo 1.000.000 €

- Plazo Hipoteca Cero de iBanesto Hasta 35 años

- Amortización Hipoteca Cero de iBanesto Mediante cuotas mensuales constantes de capital e intereses, calculadas mediante el sistema de amortización francés, revisables anualmente en función de las variaciones del tipo de interés.

- Garantía Hipoteca Cero de iBanesto
Vivienda habitual hipotecada, garaje y trastero, si es su caso, 1a hipoteca.


Hipoteca Cero de Banco Caix Geral

La Hipoteca CERO 33 Subrogación de Banco Caixa Geral ofrece un plazo de hasta 45 años y un tipo de interés variable de Euribor más 0,33%.

La intención de este producto es captar hipotecas que hallan sido firmadas hace años con un diferencial mayor, de forma que con esta nueva hipoteca los clientes se ahorren una parte.

El préstamo hipotecario va asociado a un seguro multirriesgo del hogar, un plan de pensiones o PIAS (Plan Individualizado de Ahorro Sistemático), una tarjeta de crédito o de débito, la domiciliación de la nómina y al menos tres recibos.


Hipoteca Cero Diez de Banco Gallego

Si necesitas una hipoteca de más de 300.000 euros y a la vez puedes permitirte invertir más de 12000 euros en un plan de pensiones, esta hipoteca es una de las más baratas que puedes encontrar, llegando a Euribor – 0,10.

Interés inicial a Eur + 0,50 el primer año y el resto desde Euribor + 0,78 a Euribor-0,10 según la vinculación.

La vinculación mínima exigida es la domiciliación de la nómina, dos recibos, y la contratación de seguro de vida y seguro de hogar en este Banco.

A partir de esto y en función del importe financiado, el volumen pagado con la tarjeta de crédito y la cantidad aportada a PPI o fondo de inversión, el diferencial bajará hasta llegar al espectacular -0,10.

Hipotecas y Casas

Calculadora de Hipoteca


En Internet podemos encontrar muchas calculadoras de hipotecas o simuladoras de hipotecas, que nos permitirá elaborar nuestro plan de pagos, más acorde con nuestros ingresos y posibilidades. Generalmente estas calculadoras de hipotecas son españolas (cuando es en idioma castellano), y las encontramos en euros, pero podemos tomarlas como un valor de referencia en caso sea otra moneda en nuestro país de origen.

Aquí una lista:

Idealista
Tiene una calculadora de hipoteca y un simulador de hipotecas. Nos permite calcular la cuota mensual en euros, plazos en años, tipo de interés, importe a financiar y el precio del inmueble final.

Euribor
Presenta un simulador de hipoteca, hay que dejar en blanco el valor que se quiera calcular (Importe, años, cuota o tipo de interés) y hacer click en el botón que quieras calcular para ver como queda la hipoteca. Puedes hacerse dos simulaciones simultaneas para comparar cambios de tipos.

Hipotecas.com
Una calculadora, se puede calcular el equivalente de euros con pesetas.

Finanzas.com

Es una calculadora de hipoteca a interes variable.

Softonic
Tambien hay multitud de software que podemos descargar de este sitio para realizar el calculo de nuestra hipoteca.

Karl Jeacle
Esta es una calculadora hipoteca con una interfaz novedosa, presenta barras desplazables, de modo que movemos la barra de acuerdo al valor del parametro. Genera graficos y tablas.

DineroExperto
Aquí puede analizar las condiciones de tu hipoteca variando diferentes condiciones como el plazo, el número de cuotas o el valor de cada pago dependiendo del total de la hipoteca o modificando los anteriores parámetros.

Hipotecas y Casas

Es posible una recesion mundial debido a la crisis financiera

Crece la amenaza de una recesión mundial

La amenaza de que la crisis financiera mundial se transforme en una recesión a escala mundial crecía el miércoles y tumbaba las bolsas, mientras los líderes occidentales defendían nuevas acciones globales para enfrentar la desaceleración económica.

Mientras los dirigentes de la Unión Europea (UE) se reunían en Bruselas con la meta de generalizar el plan anticrisis adoptado por los 15 países de la zona euro a la totalidad de los 27 miembros, una alta funcionaria de la Reserva Federal (Fed) citó nuevos indicadores económicos e indicó que Estados Unidos parece ya estar dentro de una recesión.

“Prácticamente todos los grandes sectores de la economía (estadounidense) han sido golpeados por la crisis financiera”, dijo Janet Yellen, presidenta de la Fed de San Francisco.

Datos recientes muestran que “esencialmente no hay ningún crecimiento” en la mayor economía mundial y que “el crecimiento en el cuarto trimestre parece ser aún más débil, con una probable contracción”, sostuvo.

Tras conocer que las ventas minoristas en Estados Unidos cayeron un 1,2% en septiembre, el analista Ian Shepherdson, de High Frequency Economics, estimó que “ahora no hay dudas de que la economía norteamericana está en recesión”.

El primer ministro japonés, Taro Aso, afirmó por su lado que hay “un miedo enorme” por el futuro de la segunda economía mundial, y Merkel indicó asimismo que Alemania, la tercera economía del planeta, enfrenta un gran desafío.

“Debemos prepararnos para una desaceleración del crecimiento en Alemania. Pero estoy convencida de que la desaceleración no será duradera”, dijo Merkel al urgir a los diputados alemanes a aprobar un paquete de rescate bancario por 480.000 millones de euros (655.000 millones de dólares).

La economía italiana se estancará en el tercer trimestre y hasta fin de año debido a la contracción del consumo y una reducción de las inversiones de las empresas, estimó también el banco central italiano.

En Bruselas, el primer ministro británico, Gordon Brown, llamó a Estados Unidos a una mayor cooperación internacional para vigilar el sistema financiero.

La primera fase de la crisis ha terminado con la estabilización del sistema financiero, dijo Brown.

“Creo que ahora debemos avanzar hacia la fase dos (…) para asegurarnos de que los problemas que se desarrollan en los sistemas financieros, problemas que sabemos se originaron en Estados Unidos, no vuelvan a ocurrir”, agregó.

Brown llamó a una reforma total de las regulaciones e instituciones financieras, como el Fondo Monetario Internacional (FMI), ya que la economía mundial es ahora más interdependiente que nunca.

En una cumbre con India y Sudáfrica en Nueva Delhi, el presidente brasileño, Luiz Inacio Lula da Silva, alertó que la crisis podría afectar a las economías de países en desarrollo “si hay una recesión en la Unión Europea y en Estados Unidos”, porque “ellos son los compradores y nosotros los vendedores”.

Los gobiernos anunciaron más medidas para contener la tormenta financiera.

La Comisión Europea propuso elevar de 20.000 a 100.000 euros (136.000 dólares), en el plazo de un año, la garantía mínima para los depósitos bancarios, a fin de restaurar la confianza.

Grecia anunció inyecciones de efectivo del gobierno y garantías de préstamos de 28.000 millones de euros (38.600 millones de dólares) para los bancos.

El jefe del gobierno español, José Luis Rodríguez Zapatero, consideró “probable” que se produzcan fusiones en el sector bancario del país, que hasta ahora no ha registrado ninguna víctima por la crisis financiera.

Islandia recortó su principal tasa directriz en 3,5 puntos, a 12%, en otro esfuerzo por evitar la bancarrota en plena crisis financiera mundial.

Noruega recortó su principal tasa de interés en 0,5 puntos porcentuales a 5,25%, la primera reducción en cuatro años.

Los países de la UE ya han comprometido más de 1,8 billones de euros (2,4 billones de dólares) a luchar contra la crisis a través de la compra de acciones bancarias y el otorgamiento de garantías de crédito para mantener el flujo crediticio en los mercados.

Estados Unidos tiene un plan de rescate bancario de 700.000 millones de dólares y el gobierno anunció que gastará 250.000 millones de dólares para recapitalizar varias instituciones financieras, entre ellas nueve de los mayores bancos del país, a cambio de acciones.

Retroceso de los índices en las bolsas de valores

  1. El principal índice de la Bolsa de Nueva York, el Dow Jones, retrocedía un 3,55% a las 16H05 GMT.
  2. Las principales bolsas europeas se desplomaron al cierre. Fráncfort perdió un 6,49%, Londres un 7,16% y París un 6,82%. Madrid cayó un 5,06%.
  3. La bolsa de Sao Paulo, la mayor de Latinoamérica, perdía a las 16H05 GMT un 7,43%, y México un 4,26%. Buenos Aires se desplomaba un 8,04%.
  4. La Bolsa de Tokio cerró más temprano el miércoles con una pérdida de 1,06% y Hong Kong en baja de 5%.

Hipotecas y Casas

El Origen de la Crisis Economica Global (III)

La parte fúnebre

A principios del 2007, se saturó el negocio de real state en los Estados Unidos, como la tasa de referencia seguía baja, los inversionistas corporativos (que ya estaban construyendo con el boom inmobiliario de Panamá) migraron dramáticamente y los precios de las viviendas norteamericanas se desplomaron. Muchos de los ninjas se dieron cuenta de que estaban pagando por su casa más de lo que ahora valía y decidieron, o no pudieron, seguir pagando sus hipotecas. Entonces, de la noche a la mañana, nadie quiso comprar Derivados, sí, así se llaman en el ambiente financiero los MBS, CDO, CDS, Synthetic CDO (los inventos de los magos de las finanzas) y los que ya los tenían no pudieron venderlos más.

Todo el montaje se fue hundiendo, y un día, el Gerente del Banco de Creditex en la ciudad de Trujillex llamó a su cliente para decirle que: bueno, aquel dinero que había invertido por él, se había esfumado, o en el mejor de los casos, había perdido un 60% de su valor. Vete ahora a explicarle al cliente del Banco de Creditex, la maricada de los ninjas, el Illinois Bank y el Chicago Trust Corporation. O explicarles lo de los derivados MBS, CDO, CDS y Synthetic CDO. Simplemente no se le puede explicar por varias razones: la más importante, porque aún nadie sabe dónde está ese dinero. Y al decir nadie, queremos decir NADIE. O sea, NADIES… ahora sí lo entendemos todos.

Pero las cosas van más allá. Porque nadie, ni ellos, saben la basura que tienen los Bancos en los paquetes de hipotecas que compraron, y como nadie lo sabe, los Bancos empiezan a no fiarse unos de otros. Y es aquí donde se pone más triste el asunto, los bancos entrar en desconfianza mutua. Como no se fían, cuando necesitan dinero y van al Mercado Interbancario, que es donde los Bancos se prestan dinero unos a otros. El interés a que se prestan el dinero los Bancos en el Interbancario es el Euribor, Europe Interbank Offered Rate, o sea, Tasa de Interés ofrecida en el mercado interbancario en Europa. También se tranza con la Tasa Libor (London InterBank Offered Rate), que es el tipo de interés interbancario que se aplica en el mercado de capitales de Londres. Es la base de los tipos de préstamo interbancario de Londres definida como el tipo de interés para grandes transacciones interbancarias en el mercado bancario internacional. Es una tasa que fluctúa de acuerdo al estado del mercado y dependiendo del plazo del préstamo y de la moneda contratada. Por la desconfianza, las tasas subieron sin precedentes y por ello, ya no se pactan préstamos en el mercado interbancario.

Consecuencias inmediatas

Los Bancos no tendrán dinero. Cuales son las consecuencias: No dan créditos y No dan hipotecas, con que las empresas lo pasarán mal, muy mal. Y los accionistas que compraron acciones de esas empresas, ven que las cotizaciones de esas Sociedades van cayendo vertiginosamente. Como los Bancos no tienen dinero, venden sus participaciones en empresas, venden sus edificios y hacen campañas para que metamos dinero, ofreciéndonos mejores condiciones (…ponle tu sueldito acá…, etc)

Como la gente empieza a sentirse un poco apretada por el pago de la hipoteca, va menos al Centro Comercial de Trujillex. Como el Centro Comercial lo nota, compra menos al productor de productos de consumo masivo, que tampoco sabía que existían los ninja. El productor piensa que, como vende menos, le empieza a sobrar personal y despide a unos cuantos. La gente empieza a comprar menos en las tiendas… y el resto es historia.

¿Hasta cuándo va a durar esto?

Pues muy buena pregunta, también muy difícil de contestar, por varias razones: Porque se sigue sin conocer la dimensión del problema, las cifras varían de 500,000 a 700,000 millones de dólares sólo en Estados Unidos. Sin embargo, el Fondo Monetario Internacional (FMI) piensa que afectará globalmente con más de 1 billón de dólares. Otros analistas piensan que el contagio puede llegar a ser 1.6 billones de dólares. También no se sabe quiénes son los afectados. No se sabe si mi Banco, el de toda la vida, Banco serio y con tradición en la zona, tiene mucha basura en el Activo. Lo más interesante es que mi Banco tampoco lo sabe.

Cuando, en América las hipotecas no pagadas por los ninja se vayan ejecutando, es decir, los Bancos puedan vender las casas hipotecadas por el precio que sea, algo valdrán los MBS, CDO, CDS y hasta los Synthetic. Mientras tanto, nadie se fía de nadie.

Hemos leído por ahí que alguien ha calificado este asunto como “la gran estafa”. Otros han dicho que el Crack del 29, comparado con esto, es un juego de niñas en el patio de recreo de un convento de monjas. Bastantes, quizá muchos, se han enriquecido con los bonus que han ido cobrando cada fin de año. Bueno pues ahora se quedarán sin empleo, pero tendrán el bonus guardado en algún lugar, quizá en un armario blindado, que es posible que sea donde esté más seguro y protegido de otras innovaciones y creaciones financieras de algunos otros magos de las finanzas o lo que se le pueden ocurrir a alguien.

A lo serio

Las autoridades financieras tienen una gran responsabilidad sobre lo que ha ocurrido. Las Normas de Basilea, teóricamente diseñadas para controlar el sistema, han estimulado la Titulización hasta extremos capaces de oscurecer y complicar enormemente los mercados a los que supuestamente se pretendía proteger.

Los Consejos de Administración y Directorios de las entidades financieras involucradas en este gran fiasco, tienen una gran responsabilidad, porque no se han enterado de nada. Y ahí está incluido el Consejo de Administración del (supuesto) Banco de Creditex de la ciudad de Trujillex. Algunas agencias de rating han sido incompetentes o no independientes respecto a sus clientes, lo cual es muy serio. Hay expertos que dicen que hay dinero, mucho, pero que lo que no hay es confianza. Es decir, que la crisis de liquidez es una auténtica crisis de no fiarse del prójimo.

Mientras tanto, los Fondos Soberanos, es decir, los Fondos de inversión creados por estados con recursos procedentes del superávit en sus cuentas, procedentes principalmente del petróleo y del gas, como son los Fondos de los Emiratos árabes, países asiáticos, Rusia, etc., están comprando participaciones importantes en Bancos americanos para sacarles del encallamiento en que se han metido.

Alan Greenspan (1926), es uno de los grandes culpables de todo este lío. En 1952, Greenspan conoció a Ayn Rand, escritora y filósofa creadora del Objetivismo. Greenspan estuvo varios años en el círculo interno del llamado “Colectivo objetivista“. Los críticos de izquierda de Greenspan apuntan que sus políticas antiinflacionistas son consecuencia de sus años de implicación con un movimiento que apoya sin reservas la vuelta a lo que llaman el “sound money” e incluso el regreso al patrón oro. La evaluación que se hace de Greenspan desde el movimiento objetivista es muy ambivalente. Leonard Peikoff ha criticado abiertamente sus políticas al frente de la Reserva Federal, pero otros objetivistas apuntan a que Greenspan trató de salvar el sistema monetario norteamericano desde dentro, aludiendo a un trato lo menos deshonesto posible.




Viene de la Parte II


Fuente:
http://www.investigacionygestion.com/BGE/Origen_de_la_crisis_ninja.html

Hipotecas y Casas

El Origen de la Crisis Economica Global (II)

Un asunto Técnico

Bueno, resulta que existen las “Normas de Basilea”, (reuniones I y II) que exigen a los Bancos de todo el mundo que tengan un Capital mínimo en relación con sus Activos. Para tener una idea didáctica del asunto y simplificando mucho, el Balance del Banco de Illinois sería así:

Banco de Illinois
Balance

ACTIVO PASIVO
Dinero en caja Dinero que le han prestado otros bancos
Créditos concedidos Capital
Reservas

Las Normas de Basilea exigen que el Capital de ese Banco no sea inferior a un determinado porcentaje del Activo. Entonces, si el Banco está pidiendo dinero a otros Bancos y dando muchos créditos, el porcentaje de Capital sobre el Activo de ese Banco baja y simplemente no cumple con las mencionadas Normas de Basilea.

Bueno, tenían un impedimento legal y normativo, esto no puede pasar en Estados Unidos, de manera que… ¡Hay que inventar algo nuevo¡. Y eso nuevo se llama Titulización. Sí, de lo mucho que hemos hablado en estos últimos años, inclusive en nuestras clases de maestría. Pero, qué es la Titulización: el Banco de Illinois “empaqueta” las hipotecas (todo chinche con cabeza, sí las prime y subprime) en paquetes que se llaman MBS (Mortgage Backed Securities, es decir, obligaciones garantizadas por hipotecas. Para entenderse mejor, donde antes tenían 1,000 hipotecas “sueltas”, dentro de la Cuenta “Créditos concedidos”, ahora tienen 10 paquetes de 100 hipotecas cada uno, en los que hay de todo, bueno (prime) y malo (subprime), como en la viña del Señor.

Con toda lógica, el Banco de Illinois va presuroso y vende rápidamente esos 10 paquetes. ¿A dónde va el dinero que obtiene por esos paquetes?. Va al Activo, a la Cuenta de “Dinero en Caja”, que aumenta, disminuyendo por el mismo importe la Cuenta “Créditos concedidos”, con lo cual la relación o ratio Capital/Créditos concedidos mejora y el Balance del Banco cumple con las Normas de Basilea.

- Y colorín colorado…..,
- Un momentito. ¿Quién compra esos paquetes y además los compra rápidamente para que el Banco de Illnois “limpie” su Balance de forma inmediata?.
- ¡Buena pregunta!.

El Banco de Illinois crea unas entidades filiales, los CONDUITS…. ¿cómo?. Bueno, estas no son Sociedades, sino trusts o fondos, y por ello no tienen obligación de consolidar sus Balances con los del Banco matriz. Es decir, de repente aparecen en el mercado dos tipos de entidades: El Banco de Illinois, con la cara limpia; y el Chicago Trust Corporation (o el nombre que le quieras poner), con el siguiente Balance:

Chicago Trust Corporation
Balance

ACTIVO PASIVO
Los 10 paquetes de hipotecas Capital: lo que ha pagado por esos paquetes

Si cualquier persona que trabaja en el Banco de Creditex en Trujillex, desde el Presidente al Director de la Oficina supiera algo de esto, se buscaría rápidamente otro empleo. Mientras tanto, todos hablan en expansión de sus inversiones internacionales, de las que, ya te estás dando cuenta, no tienen ni la más mínima idea.

- Bueno, esa es la forma en que el dinero…
- otra pregunta: ¿Cómo se financian los conduits?. En otras palabras, ¿de dónde sacan estos caballeritos el dinero para comprar al Banco de Illinois los paquetes de hipotecas?.
- De varios sitios.

Mediante créditos de otros Bancos, es decir se hace un tanto cíclico el asunto y la bola de nieve sigue haciéndose más grande. Por ejemplo, la Caja de Ahorro y Crédito de Piurex, decide hacer “inversiones internacionales“… y entra en el cuento.

Otra fuente de financiamiento es contratando los servicios de Bancos de Inversión que pueden vender esos MBS a Fondos de Inversión, Sociedades de Capital de Riesgo, Aseguradoras, Financieras, Sociedades patrimoniales de una familia, etc. Es aquí donde, y a este nivel de las grandes ligas, las AFP’s peruvianas… sí, también entran en el cuento, si es que a esta altura ya no fueron.

Se imaginan el peligro y riesgo de los capitales colocados en bancos norteamericanos de parte de mi Banco de Creditex, la Caja de ahorro y crédito de Piurex, mi AFP y otras entidades financieras peruanas. Y no hablemos el Banco Central de Reserva, que él sí está en las grandes ligas. Esta es la forma cómo nos salpica la crisis en nuestras naciones latinoamericanas. No solamente nos salpica a nuestras naciones sino a nuestras familias, porque, animado por el Gerente de mi Banco de Creditex, puse todos mis ahorros en un Fondo de Inversión, por supuesto seguro porque mi banco “sabe invertir”.

Otro tema técnico

Lo que pasa es que, para ser “financieramente correctos”, los conduits o MBS tenían que ser bien calificados por las agencias de rating, que dan calificaciones en función de la solvencia. Estas calificaciones dicen: “a esta empresa, a este Estado, a esta organización se le puede prestar dinero sin riesgo”, o “tengan cuidado con estos otros porque se arriesga usted a que no le paguen”.

- Pero, ¿qué es “Rating”?
- RATING´: dícese a la calificación crediticia de una Compañía o una Institución, hecha por una agencia especializada.

Los niveles son: AAA, el máximo, AA, A, BBB, BB, Otros, pero son muy malos. En general: un Banco o Caja grande suele tener un rating de AA. Un Banco o Caja mediano, un rating de A

Las Agencias de rating otorgaban estas calificaciones o les daban otros nombres, más sofisticados, pero que, al final, dicen lo mismo. Los llamaban “Investment grade” a los MBS que representaban hipotecas prime, o sea, las de menos riesgo (serían las AAA, AA y A). “Mezzanine”, a las intermedias (las BBB y quizá las BB) y “Equity” a las malas de alto riesgo, o sea, a las subprime, que, en este tinglado, son las protagonistas.

Los Bancos de Inversión colocaban fácilmente las mejores (investment grade), a inversores conservadores, y a intereses bajos. Otros gestores de Fondos, Sociedades de Capital Riesgo, etc, más agresivos . Pretendían obtener, a toda costa, rentabilidades más altas, entre otras razones porque esos señores cobran el bonus de final de año en función de la rentabilidad obtenida. El asunto era, ¿cómo vender MBS de los malos a estos últimos gestores sin que se note flagrantemente que están incurriendo en riesgos excesivos?. Como que la cosa se iba complicando cada vez más y, por supuesto, los del Banco de Creditex de la ciudad de Trujillex siguen haciendo declaraciones en expansión felices y contentos, hablando de la buena marcha de la economía y de la Obra Social que están haciendo.

Bueno, nos quedamos en el asunto de la venta de los MBS. Algunos Bancos de Inversión lograron, de las Agencias de Rating una recalificación, es decir, un re-rating, palabra que no existe pero que nos servirá para comprender lo que sigue.

El re-rating es un invento para subir el rating de los MBS malos, que consiste en estructurarlos en tramos, a los que les llaman tranches, ordenando de mayor a menor la probabilidad de un impago, y con el compromiso de priorizar el pago a los menos malos. Es decir, yo compro un paquete de MBS, en el que me dicen que los tres primeros MBS son relativamente buenos, los tres segundos, muy regulares y los tres terceros, francamente malos (como ven el lenguaje y la sinceridad son importantes en este negocio). Esto quiere decir que he estructurado el paquete de MBS en tres tranches: el relativamente bueno, el muy regular y el muy malo.

Me comprometo a que si no paga nadie del tranche muy malo, o como dicen estos caballeritos, si en el tramo malo incurro en default, pero cobro algo del tranche muy regular y bastante del relativamente bueno, todo irá a pagar las hipotecas del tranche relativamente bueno, con lo que, automáticamente, este tranche podrá ser calificado de AAA.

Como para terminar de complicar este asunto, estos MBS ordenados en tranches fueron rebautizados como CDO, Collateralized Debt Obligations, Obligaciones de Deuda Colateralizada, es decir, los magos de las finanzas se convierten en magos de los términos exóticos (dígalo en inglés y cobre más). No contentos con lo anterior, los magos financieros crearon otro producto importante: los CDS, Credit Default Swaps. En este caso, el adquirente, es decir, el que compraba los CDO, asumía un riesgo de impago por los CDO que compraba, cobrando más intereses. O sea, compraba el CDO y decía: “si falla, pierdo el dinero. Si no falla, cobro más intereses.”

Y, continuando con los inventos, se creó otro instrumento, el Synthetic CDO, este es el título que daba una rentabilidad sorprendentemente elevada. Más aún, los que compraban los Synthetic CDO podían comprarlos mediante créditos bancarios muy baratos, no se olviden las tasas bajas y plazo largo. Esta compra las efectuaban sociedades de inversión, pero también personas naturales. El diferencial entre estos intereses muy baratos y los altos rendimientos del Synthetic hacía extraordinariamente rentable la operación de los magos de las finanzas, que lógicamente cobraban el bonus de fin de año.

A esta altura de la lectura, si sigues leyendo estas líneas, quiere decir que: o haz entendido toda la explicación, o estás más perdido que niño en procesión. Lo cierto es que no hay que olvidar que todo este tinglado se basa en dos cosas: que los ninjas pagarán sus hipotecas y que el mercado inmobiliario norteamericano seguirá subiendo.

Viene de la Parte I
Continua en la Parte III

Hipotecas y Casas