La Ejecución de una Hipoteca o ‘Foreclosure’

Una palabra que por desgracia está muy de moda en el mundo inmobiliario es la ejecución hipotecaria o foreclosure, por su nombre en inglés, que está afectando a miles de propietarios que muchas veces no saben cómo enfrentar esta situación.

Un reciente artículo de la Associated Press revela cómo las solicitudes de ejecución hipotecaria han aumentado drásticamente si se comparan con el año pasado. Un total de 243.947 nuevos casos de ejecución fueron reportados en agosto de este año, significando un aumento del 115% al compararse con los casos presentados en el mismo mes durante el año 2006, que fueron un total de 113.300 (según datos de la empresa RealtyTrac Inc.).

Los tres estados con mayor número de casos son Nevada (con un caso de ejecución hipotecaria por cada 165 viviendas), California (1 caso por cada 224 viviendas) y Florida (reportó 1 caso por cada 243 viviendas). Otros estados a la cabeza de esta lista son Georgia, Ohio, Michigan, Arizona, Colorado, Texas e Indiana.

De modo que si estás en una situación similar y no sabes cómo enfrentar la posible pérdida de tu vivienda por falta de pago, mantén la calma y siéntate a analizar las opciones que tienes al alcance de tu mano para evitar que esto suceda.

Generalmente estas crisis vienen dadas por motivos bien comunes: pérdida de trabajo, disminución de horas de trabajo, muerte de la persona que llevaba la responsabilidad económica del hogar, una enfermedad grave que te imposibilite de trabajar o un divorcio. Pero hoy día los casos más comunes se presentan entre los prestatarios que tomaron préstamos sub-preferenciales y préstamos con tasa ajustables, que aunque al momento de tomarlos parecían muy atractivos, sobre todo cuando de aprovechar el boom inmobiliario se trataba, ahora los pagos han subido tanto que no tienen como afrontarlos.

¿Como evitar la ejecución hipotecaria o foreclosure?

Pasar por problemas económicos serios siempre es motivo de miedo o de vergüenza y muchas veces por eso evitas afrontarlos, y cuando vienes a ver ya es demasiado tarde. Pero debes reconocer la situación y buscar la mejor ayuda. Lo primero es llamar a tu prestamista y explicarle cuál es tu situación financiera y lo que está pasando.

En caso de que no tengas cómo afrontar los pagos de tu préstamo hipotecario, la entidad crediticia que te prestó el dinero para comprar tu vivienda puede realizar una ejecución hipotecaria, es decir, actuar legalmente, por lo general a través de la corte u otras vías necesarias para tomar tu vivienda, incluyendo una orden de desalojo para que abandones la misma. De ese modo el prestamista puede vender la propiedad y recuperar el dinero que te prestó, pero si para ese momento el valor de la propiedad es menor al monto de la deuda, deberás hacer un acuerdo para afrontar la deuda restante.

Antes de llegar a la ejecución de tu hipoteca, existen varias opciones y acuerdos que te podrían ayudar a evitarla.

Si has recibido algún aviso formal de parte de tu entidad crediticia, afróntalo, comunícate con ellos para ver qué manera te ayudan.

Por nada del mundo abandones tu vivienda, para que no pierdas la oportunidad de recibir ayuda.
Hay agencias de asesoría de viviendas que puedes consultar. Asegúrate que sean aprobadas por la HUD, para evitar caer en manos de estafadores. Para conseguir una, puedes llamar dentro de los Estados Unidos al 1-800-569-4287.

Posibles acuerdos con entidades crediticias

La entidad crediticia está tan interesada como tú en buscar formas de ayudarte, siempre que hables las cosas con tiempo, porque la ejecución de una hipoteca es un trámite muy costoso tanto para los prestamistas y las aseguradoras como para los inversionistas. Por esto, pueden ofrecerte ciertas soluciones que se ajusten a tu situación.

1. Si quieres a toda costa seguir conservando tu vivienda puedes preguntar por los siguientes tipos de acuerdos:

+ Tolerancia especial (“forbearance” en inglés). El prestamista puede analizar tu situación financiera y elaborar un plan de pagos y hasta disponer de una reducción o suspensión temporaria de los pagos.
+ Modificación de la hipoteca. Otra opción es hacer un refinanciamiento de la deuda o extender el término de pago del préstamo hipotecario.
+ Reclamo parcial. Si tienes un préstamo garantizado por la FHA, esta opción te permitirá obtener un solo pago del fondo de seguro de la FHA y así actualizar la hipoteca. Para que esto se pueda cumplir, el préstamo debe tener un mínimo de 4 meses de mora y un máximo de 12 meses y debes estar en condiciones de iniciar pagos completos de tu hipoteca.

2. Si no te importa salir de buena manera de tu propiedad puedes hacer lo siguiente:

+ Vender la propiedad antes de que se ejecute la hipoteca. Siempre que el préstamo tenga por lo menos 2 meses de mora podrás vender tu vivienda en un plazo de entre 3 a 5 meses para evitar así la ejecución hipotecaria. Eso sí, muy probablemente la propiedad se venderá a un monto inferior al necesario para cancelar el préstamo hipotecario. Además la entidad crediticia realizará una nueva tasación para mostrar que el valor de tu vivienda cumple con los lineamientos del programa de HUD. La venta de tu propiedad puede hacerse de tres formas: como una venta normal, pre-foreclosure (pre-ejecución) o short-sale (no porque sea rápida la venta sino porque por lo general esta quedará corta para pagar la deuda). Es bien importante que si decides hacer la venta consigas un buen abogado y un agente de bienes raíces especializados en esta materia. Si la venta de una propiedad es complicada de por si, cuando se trata de una venta pre-ejecución o short-sale lo es mucho más. De realizarse sin el verdadero conocimiento puedes poner en riesgo tu estrategia.
+ Traspasar tu vivienda. Como último recurso, luego de haber descartado todas las opciones anteriores, puedes ofrecer traspasar tu vivienda voluntariamente a la entidad crediticia (transfer of the deed, se le llama en inglés). Igual perderías la propiedad y todo su valor acumulado, pero al evitar el proceso de la ejecución hipotecaria se afectará menos tu crédito.

Sabemos lo difícil que es afrontar este tipo de situación, pero mantente alerta para no caer en manos de personas que se quieran aprovechar de tu situación; recuerda, busca siempre la ayuda en instituciones gubernamentales o privadas de legítimas y de renombre. En estas circunstancias más que nunca vas a necesitar expertos en la materia como un abogado, un contador o especialista en impuestos porque tras una ejecución hipotecaria también hay implicaciones tributarias y, muy importante, un agente de bienes raíces entendido y ¡que todos tengan mucha experiencia! ¡Adelante y mucha suerte!

Fuente:
MSN Latino Finanzas

Hipotecas y Casas

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