La Ejecución de una Hipoteca o ‘Foreclosure’

Una palabra que por desgracia está muy de moda en el mundo inmobiliario es la ejecución hipotecaria o foreclosure, por su nombre en inglés, que está afectando a miles de propietarios que muchas veces no saben cómo enfrentar esta situación.

Un reciente artículo de la Associated Press revela cómo las solicitudes de ejecución hipotecaria han aumentado drásticamente si se comparan con el año pasado. Un total de 243.947 nuevos casos de ejecución fueron reportados en agosto de este año, significando un aumento del 115% al compararse con los casos presentados en el mismo mes durante el año 2006, que fueron un total de 113.300 (según datos de la empresa RealtyTrac Inc.).

Los tres estados con mayor número de casos son Nevada (con un caso de ejecución hipotecaria por cada 165 viviendas), California (1 caso por cada 224 viviendas) y Florida (reportó 1 caso por cada 243 viviendas). Otros estados a la cabeza de esta lista son Georgia, Ohio, Michigan, Arizona, Colorado, Texas e Indiana.

De modo que si estás en una situación similar y no sabes cómo enfrentar la posible pérdida de tu vivienda por falta de pago, mantén la calma y siéntate a analizar las opciones que tienes al alcance de tu mano para evitar que esto suceda.

Generalmente estas crisis vienen dadas por motivos bien comunes: pérdida de trabajo, disminución de horas de trabajo, muerte de la persona que llevaba la responsabilidad económica del hogar, una enfermedad grave que te imposibilite de trabajar o un divorcio. Pero hoy día los casos más comunes se presentan entre los prestatarios que tomaron préstamos sub-preferenciales y préstamos con tasa ajustables, que aunque al momento de tomarlos parecían muy atractivos, sobre todo cuando de aprovechar el boom inmobiliario se trataba, ahora los pagos han subido tanto que no tienen como afrontarlos.

¿Como evitar la ejecución hipotecaria o foreclosure?

Pasar por problemas económicos serios siempre es motivo de miedo o de vergüenza y muchas veces por eso evitas afrontarlos, y cuando vienes a ver ya es demasiado tarde. Pero debes reconocer la situación y buscar la mejor ayuda. Lo primero es llamar a tu prestamista y explicarle cuál es tu situación financiera y lo que está pasando.

En caso de que no tengas cómo afrontar los pagos de tu préstamo hipotecario, la entidad crediticia que te prestó el dinero para comprar tu vivienda puede realizar una ejecución hipotecaria, es decir, actuar legalmente, por lo general a través de la corte u otras vías necesarias para tomar tu vivienda, incluyendo una orden de desalojo para que abandones la misma. De ese modo el prestamista puede vender la propiedad y recuperar el dinero que te prestó, pero si para ese momento el valor de la propiedad es menor al monto de la deuda, deberás hacer un acuerdo para afrontar la deuda restante.

Antes de llegar a la ejecución de tu hipoteca, existen varias opciones y acuerdos que te podrían ayudar a evitarla.

Si has recibido algún aviso formal de parte de tu entidad crediticia, afróntalo, comunícate con ellos para ver qué manera te ayudan.

Por nada del mundo abandones tu vivienda, para que no pierdas la oportunidad de recibir ayuda.
Hay agencias de asesoría de viviendas que puedes consultar. Asegúrate que sean aprobadas por la HUD, para evitar caer en manos de estafadores. Para conseguir una, puedes llamar dentro de los Estados Unidos al 1-800-569-4287.

Posibles acuerdos con entidades crediticias

La entidad crediticia está tan interesada como tú en buscar formas de ayudarte, siempre que hables las cosas con tiempo, porque la ejecución de una hipoteca es un trámite muy costoso tanto para los prestamistas y las aseguradoras como para los inversionistas. Por esto, pueden ofrecerte ciertas soluciones que se ajusten a tu situación.

1. Si quieres a toda costa seguir conservando tu vivienda puedes preguntar por los siguientes tipos de acuerdos:

+ Tolerancia especial (“forbearance” en inglés). El prestamista puede analizar tu situación financiera y elaborar un plan de pagos y hasta disponer de una reducción o suspensión temporaria de los pagos.
+ Modificación de la hipoteca. Otra opción es hacer un refinanciamiento de la deuda o extender el término de pago del préstamo hipotecario.
+ Reclamo parcial. Si tienes un préstamo garantizado por la FHA, esta opción te permitirá obtener un solo pago del fondo de seguro de la FHA y así actualizar la hipoteca. Para que esto se pueda cumplir, el préstamo debe tener un mínimo de 4 meses de mora y un máximo de 12 meses y debes estar en condiciones de iniciar pagos completos de tu hipoteca.

2. Si no te importa salir de buena manera de tu propiedad puedes hacer lo siguiente:

+ Vender la propiedad antes de que se ejecute la hipoteca. Siempre que el préstamo tenga por lo menos 2 meses de mora podrás vender tu vivienda en un plazo de entre 3 a 5 meses para evitar así la ejecución hipotecaria. Eso sí, muy probablemente la propiedad se venderá a un monto inferior al necesario para cancelar el préstamo hipotecario. Además la entidad crediticia realizará una nueva tasación para mostrar que el valor de tu vivienda cumple con los lineamientos del programa de HUD. La venta de tu propiedad puede hacerse de tres formas: como una venta normal, pre-foreclosure (pre-ejecución) o short-sale (no porque sea rápida la venta sino porque por lo general esta quedará corta para pagar la deuda). Es bien importante que si decides hacer la venta consigas un buen abogado y un agente de bienes raíces especializados en esta materia. Si la venta de una propiedad es complicada de por si, cuando se trata de una venta pre-ejecución o short-sale lo es mucho más. De realizarse sin el verdadero conocimiento puedes poner en riesgo tu estrategia.
+ Traspasar tu vivienda. Como último recurso, luego de haber descartado todas las opciones anteriores, puedes ofrecer traspasar tu vivienda voluntariamente a la entidad crediticia (transfer of the deed, se le llama en inglés). Igual perderías la propiedad y todo su valor acumulado, pero al evitar el proceso de la ejecución hipotecaria se afectará menos tu crédito.

Sabemos lo difícil que es afrontar este tipo de situación, pero mantente alerta para no caer en manos de personas que se quieran aprovechar de tu situación; recuerda, busca siempre la ayuda en instituciones gubernamentales o privadas de legítimas y de renombre. En estas circunstancias más que nunca vas a necesitar expertos en la materia como un abogado, un contador o especialista en impuestos porque tras una ejecución hipotecaria también hay implicaciones tributarias y, muy importante, un agente de bienes raíces entendido y ¡que todos tengan mucha experiencia! ¡Adelante y mucha suerte!

Fuente:
MSN Latino Finanzas

Hipotecas y Casas

¿Pagar el Diezmo la Hipoteca?

La última semana, el USA Today publicó un artículo titulado Cristianos que continuan pagando el diezmo incluso mientras enfrentan una ejecución hipotecaria.

El diezmo es la práctica de donar 10% de tu ingreso bruto a tu iglesia. No es una práctica común, solo el 5% de norteamericanos adultos pagan el diezmo, pero es importante para quien elige hacerlo. Es un componente no solo de la Cristiandad, también de otras religiones.

¿Pero que sucede cuando el diezmo interfiere con tu habilidad para pagar la hipoteca? El artículo del USA Today explora este conflicto.

Ozell Brooklin, director de Acorn Housing en Atlanta dice: “Tengo propietarios de casas que enfrentan ejecuciones hipotecarias, y se sientan frente a mi y me dicen que haga cualquier cosa para salvar su casa.”

“Pero despues que ellos se dan cuenta que lo único que se puede reducir de sus gastos es el diezmo, ellos dicen que probablemente esa casa no es para ellos y se van.”

El artículo discute cuan importante es la convicción para algunas personas, y como ellos están dispuestos a sacrificar sus casas para poder continuar pagando el diezmo. “Una mujer, para estar al día con la hipoteca mensual de $500 fue puesta a decidir entre dejar de pagar el diezmo de $200 a su iglesia evangelica local. En vez de eso, ella dejó que su casa pase a ejecución hipotecaria“.

Para muchas personas, el diezmo es la parte más importante de su presupuesto. Incluso con el viejo consejo “pagate a ti mismo primero” (lo cual significa dejar dinero a un lado para ahorros antes de pagar tus facturas), estos compañeros donan dinero a la iglesia o para caridad. No hay nada malo con esto, pero esto puede conducir a decisiones financieras que la mayor parte de personas no podrán enfrentar.

¿Pero, realmente el diezmo es la razón por la que algunas personas enfrentan ejecuciones hipotecarias? ¿O es el sufrimiento financiero un síntoma de problemas más profundos?

EL diezmo es otro recordatorio que las decisiones financieras no sólo se tratan de números. Nuestras convicciones personales afectan nuestras elecciones. Frecuentemente, el dinero es más acerca de la mente que de matematicas; nuestras decisiones son influenciadas mas por nuestra sicología y emociones que por la aritmetica de la situación. Pero algunas veces nuestras decisiones financieras son también son sujetas a otras fuerzas, tales como creencias religiosas y convicciones personales.

Este artículo es traducido del blog Get Rich Slowly, donde el mismo autor y yo como traductor, indicamos que no tomamos posición alguna en materia religiosa o politica. Solo se presenta el tema para discusión, ya que nos parece interesante, y en ningún sentido tratamos de promover o denigrar cualquier punto de vista. No pertenezco a ninguna iglesia que cobra el diezmo, pero respeto y admiro al igual que el autor de Get Rich Slowly a esas personas que lo hacen. Considere esta nota en sus comentarios y sea respetuoso.

Hipotecas y Casas

En Inglaterra el precio de las casas caen 4.6% cada año

Los precios de casas han caído 4.6% en el año, al fin del último mes, dijo el Land Registry (Registro de Propiedad), la primera vez que este indice cayó desde Abril del 2000.

El promedio de una casa en Inglaterra y Gales cayeron 1.9% a 174,793 libras.

Menos hipotecas y falta de confianza en el mercado inmobiliario y una economica mas horizontal estan disuadiendo a los compradores, y esta carencia de demanda se ha traducido en una caída de precios.

Las cifras del Land Registry estan basadas en ventas completadas, y cubren solo casas que han sido vendidas anteriormente. Otros indices de precios de casas, los cuales son basados en una etapa anterior del proceso de venta, han estado mostrando caídas de precios por muchos meses. The Nationwide y Halifax han reportado caidas anuales de dos digitos.

Las cifras de Land Registry muestran caidas de precios año a años en cada región de Inglaterra y Gales, con el este de Inglaterra expermientando las más grande recesión propietaria. Los precios en la región cayeron 6.7% en los 12 meses anteriores a Agosto, con un promedio de 179,677 libras esterlinas. Solo en Agosto el precio promedio de una propiedad en el este cayo un 3,9%.

En Londres, los precios cayeron 2.4% en Agosto, comparado con Julio, y 3,2% en el año, la primera caída anual desde que el indice ha sido lanzado.

Las cifras del Registro de la Propiedad ponen de reilieve en que medida los volúmenes de transacción han caído desde la recesión en el mercado de la vivienda que se inició a finales del pasado verano.

Entre marzo y junio de este año hubo un promedio de 58,763 ventas al mes, en comparación con 108.163 para el mismo período del año pasado.

La noticia que que los prestamistas hipotecarios están subiendo sus precios de nuevo como consecuencia de la agitación en los mercados financieros es más probable como una esrategia para dominar el mercado.

Esta semana, HSBC, el Woolwich y el banco por Internet y por teléfono First Direct han planteado los tipos de interés después de la tasa Libor – lo que los bancos se cobran entre sí para préstamos – se elevó a 6,27%.

“Claramente, no hay dejar que en la mayor presión a la baja en la actividad inmobiliaria y los precios derivados de la dañina combinación de asequibilidad se extienda a los compradores y las condiciones de los préstamos”, dijo Howard Archer, economista jefe del Reino Unido en Global Insight.

“La actual turbulencia del sector financiero es probable que profundizará la presión sobre el mercado de la vivienda a través de más actividad de endurecimiento de las condiciones de crédito y ejercer presión al alza sobre los tipos de interés”.

Fuente:
http://www.guardian.co.uk/money/2008/sep/27/houseprices.housingmarket

Hipotecas y Casas

LA CRISIS INMOBILIARIA NORTEAMERICANA Su impacto en el Perú

“Cuando la economía de los Estados Unidos estornuda, a las nuestras les da pulmonía”. Esta conocida frase no sólo alude al hecho de pertenecer al concierto de la economía global sino en particular a los altos niveles de dependencia y vulnerabilidad que históricamente hemos tenido en relación a dicho país. Pues bien, en los últimos meses la situación de las finanzas norteamericanas ha presentado problemas frente a los cuales es necesario que América Latina y en nuestro caso el Perú, ponga atención para desarrollar estrategias que nos mantengan a buen recaudo. Especialmente ahora que nos une un Tratado de Libre Comercio. Pero, sin embargo, ahora los países emergentes como Perú tienen más reservas, no tienen un déficit grande de cuenta corriente, la mayoría son exportadores de materias primas y les está yendo muy bien. Han reducido la inflación, la deuda pública como porcentaje del PIB ha caído. Es decir, son mucho menos vulnerables externamente.

Lo que ha ocurrido es una crisis o caída de la llamada “burbuja hipotecaria” que alimentó durante varios años un significativo crecimiento económico estadounidense. El mercado inmobiliario se extendió enormemente y los bancos se lanzaron a vender carteras hipotecarias a agentes financieros no bancarios. Dichos agentes, apoyados en estas garantías provenientes de la capacidad de pago de las hipotecas, colocaron créditos a través de derivados financieros sin ningún tipo de supervisión o regulación, en los llamados clientes “subprime” (personas sin niveles suficientes de solvencia ni liquidez).

Cuando después se presentó morosidad en los pagos por parte de estos deudores “subprime”, el sistema comenzó a tambalearse. Ante los inminentes riesgos, la tendencia de los actores financieros fue cerrar o restringir los créditos iniciándose así el proceso recesivo. Para neutralizar esta crisis, la Reserva Federal (FED) redujo la tasa de interés, inyectó a su mercado financiero miles de millones de dólares a fin de que los operadores tengan liquidez y últimamente ha intervenido a las dos más grandes inmobiliarias norteamericanas que ya estaban haciendo agua.

Un poco de historia
Pero, ¿sabemos qué es realmente la crisis subprime y como se originó?. A mediados del 2000, EE.UU. se encontraba en medio de la crisis “dot.com”, luego que estallara la burbuja que se había generado en el mercado tecnológico, llevando al índice Nasdaq por los suelos y a la economía norteamericana a una recesión. Ante tal panorama, la Reserva Federal estadounidense (Fed) decidió disminuir la tasa de interés de referencia con la intención de reactivar el nivel de actividad, a través del estímulo en el consumo gracias a un abaratamiento de los créditos. Así, dicha tasa llegó a ubicarse hasta en 1%, y se mantuvo por debajo del 2% desde inicio del 2001 hasta fines del 2004. Esta medida generó una distorsión en los mercados de crédito, avivando un incremento desmedido de los préstamos a costos mínimos nunca antes vistos en Estados Unidos. En ese contexto, el mercado inmobiliario inició una etapa de fuerte crecimiento, impulsado por los mayores precios de las casas y por los créditos hipotecarios más baratos, lo que propició que la adquisición de bienes raíces se convierta en un buen atractivo para la inversión para las familias norteamericanas. Los negocios de Real State estaban en su furor.

Dado este escenario, emergió el principal detonante de la crisis, que fue el aumento acelerado de los créditos de alto riesgo, o “subprime”. Este tipo de crédito es otorgado a las personas que tienen un deficiente historial de pago de sus préstamos, por lo que no califican para las mejores tasas del mercado. Las colocaciones de las hipotecas subprime pasaron de poco menos de US$ 100,000 mills. en el 2002 hasta más de US$ 600,000 mills. en el 2006. Según Moody’s, lo que para ese año equivalía a más del 20% del total en el mercado de préstamos en los Estados Unidos. Por otro lado, estos tipos de crédito eran utilizados para crear nuevos vehículos o instrumentos de inversión, como los CDO’s (collateralized debt obligation), los CLO’s (collateralized loan obligation), CMO’s (collateralized mortage obligations), entre otros. Estos derivados financieros presentaban una alta complejidad en su estructura, y aparentemente permitían obtener a los inversionistas altas rentabilidades con un riesgo bastante controlado. Además, las calificadoras de riesgo otorgaron excelentes notas a estos instrumentos, exacerbando la demanda por tales activos por parte de bancos, fondos e instituciones financieras de todo el mundo.

De esta manera, en el 2006 se empezaron a sentir los primeros estragos de esta burbuja, con una caída precipitada de los precios de venta de casas nuevas. Ello, sumado a las mayores tasas de interés (la FED empezó a endurecer las condiciones crediticias en junio 2004 ante indicios de inflación) generó una ola de incumplimientos en los créditos hipotecarios subprime y derivó finalmente en una caída en el valor y por tanto una contracción importante en la liquidez de todos los derivados financieros que tenían en su composición a estas hipotecas de riesgo. Sin embargo, los golpes más duros del crack hipotecario se sintieron a finales del 2007 y comienzos de este año.

La reacción norteamericana
Ante tal panorama, el gobierno norteamericano ha venido aplicando distintas políticas que estimulen la economía, basados principalmente en el asistencialismo a los ciudadanos y en la regulación de los mercados financieros, pero no se han conseguido los resultado esperados. El primer paquete de medidas del gobierno de Bush fue promulgada a fines de agosto del 2007 e iba orientada, principalmente, a favor de los deudores del mercado inmobiliario. Ya en enero del 2008, se puso en marcha una nueva serie de decretos de carácter tributario, en el que se contempló el reintegro de una parte de los impuestos pagados por los ciudadanos de la siguiente manera: devolución de US$ 600 a cada individuo contribuyente, US$ 1,200 en caso de que los contribuyentes formen una pareja y US$ 300 adicionales por hijo. Así, en total se devolvería más de US$ 150,000 mills. en impuestos, y 130 millones de contribuyentes calificarían para este reembolso. Finalmente el último paquete de reformas fue dado a conocer a finales de marzo del presente año, y se caracterizó por tratarse de medidas de aplicación gradual y que apuntan a transformar de manera importante la normativa reguladora del mercado financiero.

Antecedentes
Hace un poco más de un año Alan Greenspan, ex presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, pronosticó que había un tercio de posibilidades de que Estados Unidos se estuviera encaminando hacia una recesión económica, y por aquel entonces mucha gente lo tildó casi de terrorista económico. A fines del año pasado cada vez más eran los comentaristas de opinión económica mundial que se plegaban a las proyecciones del ex presidente de la FED ya que la preocupación aumentaba al ver que el dólar caía a diario. Pues la recensión norteamericana se hizo inminente en marzo de este año, luego de la crisis hipotecaria los tiempos se aceleraron y esa fue la gota que rebalso el vaso, aún cuando en Estados Unidos no quieran todavía decir que ya están en recesión, pero, no se puede tapar el sol con un dedo. La pérdida de terreno del dólar fue el primer indicio de que la confianza hacia la divisa norteamericana no era la misma ya que los inversores buscaban otras opciones de inversión antes de refugiarse en el dólar, que años atrás era la moneda indiscutida más fuerte del mundo.

Actualmente, las cosas han cambiado de manera dramática, los Bancos Centrales de las naciones que más reservas en dólares atesoran evalúan diversificar sus reservas e incluso algunos ya lo han hecho. La OPEP (Organización de Países Exportadores de Petróleo), también había evaluado meses atrás cambiarse al euro para realizar la venta de petróleo para que el crudo no pierda valor, pero gracias a Arabia Saudita, esta modificación fue frenada. De haberse concretado hubiese sido una catástrofe para la economía norteamericana.

Lo cierto es que el dólar vino declinando su valor desde principios del 2002. En este período cayó un 25% en relación a las divisas extranjeras mas importantes como el euro, o el yen, según un índice realizado por la Reserva Federal. En la actualidad los inversores están buscando refugio en las divisas fuertes y también en lo que se llama divisas menores como el real brasileño, ya que el fuerte crecimiento que han tenido las economías de América Latina en estos últimos años ha impulsado el valor de su moneda y los inversores ven esto muy atractivo.

La ironía de la economía mundial
Resulta algo irónico pensar que mientras a los países de América Latina, el Fondo Monetario Internacional le exige una serie de medidas disciplinarias y correctivas del gasto y “ajustes estructurales” con topes muy severos de déficit fiscal, no se trata nunca con el mismo escalímetro a quien hoy es el primer deudor del mundo. No hay que olvidar que la deuda total norteamericana, en cifras oficiales y esto no ha cambiado sustantivamente a la fecha, era a fines del 2007 mayor al producto bruto mundial y equivalía a más de tres veces el producto bruto interno (PBI) norteamericano y cuyos altísimos déficit fiscales constituyen un atentado al equilibrio de la economía del mundo.

Por otro lado no debemos dejar pasar por alto el hecho de que más de la mitad de la deuda externa de EEUU es con China, país que está buscando deshacerse rápidamente de los Bonos del Tesoro norteamericano que posee, lo que significa colocar más dólares en el mercado mundial precipitando aún más la tendencia a la baja de esta divisa.

Frente a la actual depreciación del dólar norteamericano, diversos y conspicuos economistas se han pronunciado aseverando que hoy asistimos a la muerte del patrón del dólar, como luego de la segunda guerra mundial fue la muerte del patrón del oro y en 1971 la muerte del patrón dólar-oro. Por otro lado, no dejemos de lado que la industria e inversiones militares en Estados Unidos constituyen una de las principales fuentes de expansión de su economía, lo que tiene relación de una manera perversa con las estrategias de guerra e intervencionismo de su actual gobierno, que la mayoría de la humanidad rechaza.

Según el informe de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo (UNCTAD) aparecido la semana antepasada, el próximo año la crisis se agravaría debido a la combinación en el alza de los precios de alimentos y combustibles; sin embargo, hay detalles esperanzadores. La UNCTAD cree que el riesgo de la inflación se ha sobrevalorado, debido a que la desaceleración detendrá la presión inflacionaria y los productos básicos, así como los precios del petróleo se estabilizarán dentro de los niveles actuales. El secretario general de la UNCTAD, Supachai Panaithchapadki, dijo que tanto ricos como pobres deben “desconfiar” de las alzas en las tasas de interés para disminuir la inflación. ¿Deberíamos fiarnos del reporte de la UNCTAD?, que, si esta bien traducido, a la letra dice: “En las condiciones tan frágiles en las que se encuentra la economía global, las medidas para reforzar las políticas monetarias, podrían exacerbar la desaceleración de la economía mundial”. Como podemos observar, además de esta misiva, la debacle de la economía norteamericana trae cola y larga. Ya se está hablando de la estanflación en la economía. Es decir, palabra compuesta a partir de stagnation, estancamiento, e inflation, inflación; e indica el momento o coyuntura económica en que, dentro de una situación inflacionaria, se produce un estancamiento de la economía y el ritmo de la inflación no cede. La economía de nuestro país no tiene estas características aún, pero la economía global sí. ¿Cómo es posible que la ineficiencia en el trato de la economía de una país cono EE.UU. tenga tanta repercusión en las economías del mundo?. La respuesta es simple, porque toda la vida hemos dependido de ella. Podemos cambiar este asunto, lo dudamos.

Cómo nos afecta la crisis norteamericana
Ante este sombrío panorama, ¿de que manera esta crisis afecta a la economía peruana? Podemos mencionar dos perspectivas: la primera, viene por el lado del diferencial de las tasas de interés interbancarias, lo cual ha incidido en el comportamiento del tipo de cambio; y la segunda perspectiva, mediante el contagio en los mercados financieros. Producto de políticas monetarias contrapuestas, el diferencial de tasas de interés de referencia entre EE.UU. y el Perú se ha ampliado fuertemente (a junio, la tasa de referencia norteamericana estaba en 2% mientras que la peruana era de 5.75%), lo que llevó a que muchos capitales especulativos foráneos entraran al país para aprovechar las oportunidades de rentabilidad ofrecidas por tal diferencial, además de apostar a una mayor devaluación del dólar frente al sol, dada la mayor fortaleza de la economía peruana. El flujo de moneda extranjera entrante elevó el nivel de liquidez en dólares en el mercado monetario local, lo que generó un desplome del tipo de cambio en el país. Asimismo, el fortalecimiento del nuevo sol frente al dólar ha producido que el valor nominal de las exportaciones peruanas se encarezcan, y que a su vez las importaciones provenientes de EE.UU. se abaraten. En los últimos meses se observa una leve desaceleración en el ritmo de las exportaciones junto a una aceleración importante de nuestras importaciones, lo que como es lógico ha venido reduciendo el superávit de nuestra balanza comercial.

Por otro lado, el mercado financiero local también se ha visto afectado por el difícil momento que atraviesa la economía norteamericana. El efecto en las cotizaciones bursátiles fue inmediato. Recordemos que en el 2006 la Bolsa de Valores de Lima obtuvo una rentabilidad anual que llegó a 168.30% en su Índice General y 188.49% en su Índice Selectivo, mientras que el 2007, año en el que empieza con fuerza la crisis hipotecaria, la rentabilidad en ambos indicadores se redujo a 36.02% y 31.03%, respectivamente, tras presentar una alta volatilidad a lo largo del año. Más aún, en lo que va del 2008 la plaza bursátil local viene presentando ciertas pérdidas. Así, al 17 de junio del presente año, el Índice General acumuló un rendimiento de –4.74% mientras que el resultado del Índice Selectivo llegó a -5.75%. El panorama sombrío que atraviesan los mercados financieros mundiales producto del crack financiero norteamericano (el Dow Jones ha perdido 8.33% entre el cierre de diciembre de 2007 y el 17 de junio del presente año, mientras que el Nasdaq se contrajo en 7.34% en el mismo período) ha venido afectando negativamente las expectativas de los inversionistas locales, influenciando claramente en el desempeño de la bolsa limeña. Sin embargo, estos resultados son menores si se comparan con el desempeño de otras bolsas mundiales, como la de Londres (-9.21%), Frankfurt (-15.76%), Paris (-16.53%), Hong Kong (-17.10%) y Shanghai (-47.00%).

No tenemos un blindaje ante los diversos shocks económicos externos que ocurren cada cierto tiempo, menos aún si éstos se producen en un importante socio comercial. La coyuntura actual que vive el país, con un crecimiento de la producción sólido y sostenido, indicadores macroeconómicos en azul, acuerdos comerciales firmados y otros en agenda, y el reciente otorgamiento del grado de inversión, nos hace pensar que la actual crisis financiera norteamericana no tendrá mayores efectos ni generará fluctuaciones importantes en nuestro nivel de actividad.

Las medidas drásticas decretadas por el Banco Central de Reserva del Perú con la intención de detener la entrada de capitales extranjeros especulativos de corto plazo, realmente produjo los resultados que se esperaban, frenando por ende la caída del tipo de cambio, aunque también ha generado un desequilibrio temporal en el mercado local de dólares. De igual manera, se espera que la Bolsa de Valores tenga un mejor desempeño en este último trimestre del año, y llegue a un nivel de rentabilidad del 20% al finalizar el 2008, apoyada en los resultados positivos que se espera reporten las empresas nacionales.

Prospectiva
No esperamos una recuperación del sector financiero hasta por lo menos fines del 2009, o más tarde quizás. Eso dependerá mucho de los resultado de la elección de noviembre. Estos son los escenarios: si los Demócratas ganan la Casa Blanca y aumentan su margen de escaños en el Senado, habrá un plan de rescate mucho más agresivo para los dueños de casas con seguridad. Si sale elegido un Republicano para la Casa Blanca y los Demócratas mantienen el control del Senado y la Cámara de Representantes, se mantendrá una lucha de poder que congelaría cualquier plan de rescate para los dueños de las casas. En ese caso la recuperación de los precios de las casas y del sector financiero se dilatarán más tiempo.

Por todo esto y dado el eficiente trabajo de las instituciones responsables del manejo de la economía peruana, podemos ser optimistas todavía y esperar convencidos de que las perspectivas positivas establecidas para nuestro país no variarán significativamente en el futuro ante la recesión de la otrora nación más poderosa del mundo.

Fuente:
Investigación y Gestión Consultores

Vea:
El Origen de la Crisis Economica Global (I)
El Origen de la Crisis Economica Global (II)
El Origen de la Crisis Economica Global (III)

Hipotecas y Casas

Subastas de inmuebles en España

En GurusBlog, publican un artículo interesante. Mencionan que Banesto (banco) a través de Richard Ellis (empresa consulta en sector inmobiliario) sacaran a la venta en subasta a más de 190 viviendas recién construidas en España, principalmente en en Madrid, Levante, Aragón, Cataluña y Andalucía, con descuentos en el precio de salida de entre el 13% y el 32%, con un precio medio por vivienda de 200.000 euros y quizás lo más interesante con unas condiciones de financiación rompedoras, ofreciendo la posibilidad de financiar el 100% del importe a 40 años, con un intereses los dos primeros años del euribor y para el resto del euribor +0,35%.

La subasta se realizará vía web, un sistema más transparente que las oscuras subastas tradicionales de inmuebles, del próximo 25 de septiembre. Supongo que es una forma imaginativa de dar salida al stock de vivienda acumulado. Probablemente a consecuencia de la crisis inmobiliaria que algunos creen se cierne en ese país.

Otro dato que comentan en GurusBlog es la existencia en España de hipotecas subprime.

¿Que son las hipotecas subprime? Conocidas como hipotecas basura, “nacieron” en la crisis inmobiliaria surgida por el cambio de condiciones en el sector inmobiliario, es decir cuando la demanda por viviendas disminuyó, y por lo tanto el valor de las viviendas cayó, causando que muchas familias ya no consiguieran pagar las cuotas de la hipoteca, pero sin embargo la entidad financiera no podía tampoco recuperar su inversión ya que la casa hipotecada tenía mucho menos valor que el dinero perdido. Entonces podemos ver que las hipotecas subprime, más que ser el problema, son una consecuencia de la crisis.

En España algunos opinan que si hay burbuja inmobiliaria, en GurusBlog opinan que si en Estados Unidos tuvieron un aumento del valor de la vivienda en +61%, y tuvieron problemas, en España, cuyo aumento es de +131%, la explosión de la burbuja inmobiliaria podría ser peor. Comentan como otro factor el hecho que algunos bancos españoles no han controlado bien los riesgos al conceder creditos. Ese control de riesgos ha sido saltado también por entidades brokers cuya actividad era conseguirle una hipoteca a personas que no hubieran podido conseguirla directamente del banco.

Poco a poco en España, el porcentaje de ingresos destinado a pagar una hipoteca ha pasado del 34% al 45%, y muy pocos se confiarian del seguro de desempleo (con un máximo 1000 euros mensuales, cuando el pago por una hipoteca podría superar los 900 euros).

El problema de la crisis financiera no viene porque las tasas de imago se hayan vuelto estratosféricas en los EEUU, el problema viene porque un activo que era totalmente líquido (las titularizaciones, CDOs, etc..) de la noche a la mañana se volvió totalmente ilíquido y nadie los quería comprar ni con descuentos del 20%-40% o 80%. Eran un activo que daban un poquito más de rentabilidad que la deuda sin riesgo pero que tenían una alta calificación. A la que la mora repunto un poco ya nadie quiso este tipo de productos y los bancos, entidades financieras e inversores tuvieron que empezar a provisionar ya que no los podían vender a ningún precio en el mercado.

La abrupta caída en un par de días de Lehman o Merrill no se ha producido porque no tuvieran liquidez, se ha producido porque les retiraron la confianza, al ser bancos de inversión que no tienen depósitos su financiación depende enteramente de su capital y de la deuda que puedan captar de otras instituciones, la caída de la cotización en bolsa, los rumores de quiebra y la bajada de ratings hicieron que ninguna otra institución les quisiese prestar dinero o comprar sus bonos, vaya es como si todos los clientes de un banco de repente se presentan a su puerta para retirar el dinero, si ves que te está pasando esto lo único que puedes hacer es declararte en quiebra o fusionarte con otros ya que tus días están contados, simplemente has perdido la confianza.

El problema de la banca española puede ser algo similar, aunque tiene la posibilidad de captar dinero, quizás por esto estamos viendo depósitos “barriletes cósmicos” o depósitos de la CAM al 7,5%. Si la financiación internacional se corta siempre puedes ponerte a captar liquidez con las extensas redes de oficinas.

¿Y cómo andan de confianza en el mercado internacional las entidades españolas? Pues hay un poco de todo. Una buena forma de medirlo es a través de la cotización de los CDS (unos derivados que los inversores utilizan para protegerse del riesgo de impago de la deuda de una entidad) cuanto más caros estén señal de que le mercado detecta más riesgo. Así desde el inicio de la crisis los del Santander y BBVa han pasado de de unos 30 a 120 puntos. Los del Popular de 200 a 300 puntos, los de La Caixa de 20 a 250 puntos, los de Caja Madrid de 20 a 300 puntos y los de la CAM de 20 a 500 puntos (a niveles similares a los de Lehman Brothers un mes antes de su quiebra).

Fuente: GurusBlog

Hipotecas y Casas

Crisis Financiera Global: Origen en el Boom Inmobiliario

La actual crisis ecónomica que se ha apoderado del mundo es resultado del boom inmobiliario de hace algunos años en Estados Unidos, y que devino en una burbuja inmobiliaria que ha explotado, y según algunos casos, en la cara de muchos como Lehman Brothers.

En el origen de la crisis financiera está el sueño americano del hogar propio. Con fuerte apoyo desde la política, se registró en Estados Unidos hasta 2006 un inédito boom inmobiliario.

Ante el alza constante de los valores de las propiedades, muchos estadounidenses lo utilizaron como plataforma para hacerse de dinero: comprar una casa mediante un crédito hipotecario y venderla pronto con ganancias. Bancos, inversores y mediadores crediticios ingresaron también en el negocio con grandes ganancias. Es lo que contaba Kiyosaki en su obra Padre Pobre Padre Rico.

El problema: las garantías pedidas para los créditos hipotecarios fueron cada vez menos rigurosas. Finalmente se concedían hipotecas sin otra garantía que la misma vivienda (créditos “subprime”). La sobreoferta pasó repentinamente a un derrumbe de los precios de los inmuebles. Al no poder pagar sus cuotas los primeros tomadores de créditos, comenzó a desatarse la crisis inmobiliaria.

La inventiva de los bancos de inversión de Wall Street había agrupado estos créditos hipotecarios en complejos paquetes de papeles de deuda. Como devengaban importantes ganancias por largo tiempo, fueron tomados por entidades financieras en todo el mundo.

Muy pocos vislumbraron los riesgos de estos productos financieros. Cuando se derrumbó el comercio de estos papeles junto al mercado inmobiliario ya era tarde.

Bancos y compañías aseguradoras tuvieron que anotar fuertes amortizaciones, desde el segundo semestre de 2007 por un valor total de más de 500.000 millones de dólares, acusando enormes pérdidas en sus balances. Para sobrevivir tuvieron que salir a captar urgentes inyecciones de capital de gran envergadura. En algunos casos se produjo una aceleración de la crisis mediante el derrumbe prácticamente total de sus acciones. Para Lehman Brothers fue la estocada mortal.

Fuente: El Comercio de Perú

Vea:
El Origen de la Crisis Economica Global (I)
El Origen de la Crisis Economica Global (II)
El Origen de la Crisis Economica Global (III)

Hipotecas y Casas

Entradas mas visitadas en Agosto 2008

Aqui una lista de las entradas más visitadas el mes pasado:

  1. Comprar una casa desde España en el Perú
  2. Comprar un terreno entre varios para construir uno su propia casa
  3. Hipoteca del BBVA para comprar casas desde España
  4. Alemania: cuida una casa y vive en ella gratis
  5. BCP: Contrato de Hipoteca
  6. Concepto de Hipoteca
  7. Juegos Olimpicos disminuyen precios de alquiler de departamentos en Beijing
  8. Residencial Francisco Cabrera en Chiclayo
  9. Creditos para Vivienda en Caja Sipan
  10. Miraflores, ciudad de cara al mar

Hipotecas y Casas

Entradas Más Visitadas de Agosto 2008

  1. Comprar Una Casa desde España en Perú
  2. Burbuja Inmobiliaria ¿Qué es?
  3. Alemania: Cuida Una Casa y Vive en Ella
  4. Préstamos Hipotecarios Alcanzarían los US$ 700 Millones en el 2008
  5. Juegos Olimpicos Disminuyen Precios de Alquiler de Departamentos en Beijing
  6. Más de 4000 Casas En España Están Blindadas contra Morosos
  7. Alquiler En Playas de España No Son Afectados Por la Crisis Inmobiliaria
  8. Internet e Instituciones Culpables de Demanda de Pisos En Alquiler de Euskadi
  9. En España Alquilan Pisos Por Días

Hipotecas y Casas