Rafael Hernandez, el CID Constructor

Vino por primera vez al Perú hace 14 años, cuando Telefónica de España adquirió la CPT y Entel, para ponerse al mando de la nueva Telefónica del Perú, darle la vuelta y convertirla en una empresa moderna, y de paso cambiar del todo las telecomunicaciones en el Perú.

Hoy Rafael Hernández vuelve liderando a un grupo de inversionistas para crear EHM Grupo, empresa de capital peruano con fuerte participación de capital español, con la idea de desarrollar proyectos inmobiliarios y de infraestructura, algo que no le es ajeno. Tras su salida de Telefónica estuvo a cargo del desarrollo internacional del Grupo San José, una de las principales constructoras de España. “Vi que la gran oportunidad para las constructoras españolas estaba en Latinoamérica, más que en Europa, porque la región estaba entrando a un momento importante, aunque allá estaban todas mirando a Europa del Este. En el 2005 empezamos a desarrollar proyectos en Perú –donde nos asociamos con Esparq–, Colombia, México y Brasil”, dice. En el 2007, sin embargo, “porque no compartíamos criterios en cuanto a la visión de riesgo de Latinoamérica”, deja San José para embarcarse en el nuevo proyecto de EHM Grupo, que piensa crecer a otros países de la región.

“EHM Grupo tiene cinco líneas de actividad: la promoción inmobiliaria (residencial para el segmento AB, comercial incluyendo hoteles y oficinas, y vivienda social, con Techo Propio); la constructora que hará estos proyectos; un área de obra civil a cargo de instalaciones eléctricas, agua, etc.; y otra que se encargará de la construcción de carreteras”, señala. El grupo, en el que los otros socios principales son Enrique y Julio Espinosa, empezará su andadura con proyectos por US$ 40 millones, y se está asociando con empresas del Ecuador y Colombia, donde piensan operar en una segunda etapa.

El Perú no es España

–¿Cómo ve el mercado en el Perú? ¿Por qué apostar por este sector cuando en el resto del mundo se están desinflando las burbujas inmobiliarias, como sucede hoy en España?
–RH: Hay una gran diferencia entre el mercado en el Perú y España. En España el mercado inmobiliario fue el motor del crecimiento económico, y fue un sector que generó muchísimo empleo, pero era un modelo con pies de barro. A mi modo de ver, el sector inmobiliario no debe ser el motor del crecimiento, sino que debe reflejar lo que pasa en la economía, que es lo que sucede en el Perú. Entonces, nuestra apuesta no es tanto por el sector como por el crecimiento que está experimentando el país. Todo el incremento que estamos viendo en los precios de las materias primas, el petróleo, no es coyuntural, sino estructural. La incorporación de economías tan grandes como la India, China, e incluso Brasil, va a hacer que esta demanda esté ahí por los próximos cuarenta años. En este sentido, el Perú tiene mucho todavía por explotar.

–¿Cuál es la demanda que ven en el sector de la inmobiliaria y construcción?
–RH: La situación global macro del país es estable desde hace varios años y hoy es un país confiable. Este país se va a desarrollar a tasas altas por varios años. En España los pilares del despegue fueron la inversión extranjera, las remesas de los emigrantes, y el turismo, y aquí hay todo eso y más. Creo que le queda mucho recorrido en lo que es inmobiliaria y en infraestructura. A medida que se afiance la descentralización del gasto, se va a generar mayor actividad en provincias y crecerá la demanda de vivienda, de carreteras, de agua y electricidad.

–¿Qué riesgos ve de que se produzca una burbuja inmobiliaria en el Perú?
–RH: Personalmente no creo que eso se vaya a dar, porque los precios de la vivienda están muy bajos todavía comparados con el equivalente de otros países de Latinoamérica; entonces les queda recorrido todavía. Otro factor, que puede ser una desventaja, pero en este caso es una ventaja, es que el mercado aquí está muy poco apoyado financieramente, hay escaso apalancamiento en el sector, que no es lo que pasa en otros países. En España parte del problema ha sido que el banco te financiaba un 100% del precio de la vivienda.

–¿Y esto no sucedería aquí?
–La gran velocidad a la que está creciendo la clase media hace que ésta se haya vuelto una gran demandante de mejor vivienda. Lo que debería hacer el Perú es aprender de lo que sucedió en otros países y no dar los pasos demasiado rápido. Hay un riesgo de que los agentes vengan llamados por una idea de enriquecimiento rápido, que no es real. Una rentabilidad del diez por ciento es buenísima en cualquier lugar del mundo; una de doscientos por ciento significa que son negocios que no son muy claros. Hay que mantenerse dentro de un punto de equilibrio, y esto es responsabilidad tanto del sector financiero y los bancos como de las empresas inmobiliarias.

En este sentido, España es un ejemplo de lo que no hay que hacer. El sector inmobiliario llegó a representar un 23 por ciento del PBI, lo cual no es normal. No es posible que España estuviera construyendo más viviendas que Alemania, Francia e Inglaterra juntas. Los bancos estuvieron extremadamente alegres, y hubo apalancamiento sobre apalancamiento, los proyectos inmobiliarios se financiaban en un 90 por ciento y esa insensatez financiera tenía que llegar a un final. Hoy hay en España un stock de un millón de viviendas, a precios muy sobrevalorados y que no se pueden vender. Ha habido muchas quiebras y la construcción ha caído de 700,000 viviendas a 70,000 este año. Insisto, es el ejemplo de lo que no hay que hacer. ( Tomás D’Ornellas)

Las Burbujas Inmobiliarias

La crisis subprime que sacude a los EE.UU. –el término subprime viene dado por un tipo de hipoteca que se presta en Estados Unidos para clientes de un elevado riesgo, a los que se aplica un tipo de interés mucho mayor que el del mercado– se dio por la compra-venta de vivienda con fines especulativos, acompañada de un elevado apalancamiento. El mercado aportaba grandes beneficios a los inversores, y contribuyó a una elevación de precios de los bienes inmuebles, y, por lo tanto, de la deuda.

En España hoy se vive una crisis similar en el mercado inmobiliario que tiene un paralelismo con la coyuntura actual estadounidense, aunque los altos tipos de interés en la zona del euro perjudicarán aún más a la economía española, en comparación con el precio del dinero en EE.UU.

La consultora inmobiliaria R.R. de Acuña & Asociados estima que España cuenta con una sobreoferta de departamentos de entre 1.6 y 2.7 millones de unidades, cuando la demanda anual apenas asciende a 270.000 ó, como mucho, 345.000 inmuebles. La consultora vaticina que el sector inmobiliario sufrirá un “fuerte ajuste” durante los próximos 7 años, y el precio de los departamentos caerá hasta un 30 por ciento en los tres próximos ejercicios. Como resultado, la economía nacional entrará en recesión, como mínimo, hasta 2010, según los expertos, dado que el “impacto que produce el descenso de la edificación en el PIB es muy importante”, y éste deberá ser absorbido por el resto de los sectores económicos, “aproximadamente durante un período de 4 ó 5 años”.

“El sector inmobiliario residencial en su conjunto, tanto por el gran desajuste existente entre oferta y demanda, como por la estructura actual de inversión de las inmobiliarias y su alto endeudamiento, se encuentra inmerso en un desequilibrio irracional que no se había producido nunca antes en las economías occidentales”, señala.

Hipotecas y Casas

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