Comprar un Terreno entre Varios para Construir Cada uno su Propia Casa

De un tiempo a esta parte se está haciendo común oir que se reúnen varias personas para comprar un terreno en el que cada uno pueda construir la casa de sus sueños. Ya sea porque los departamentos o viviendas que se ofrecen en el mercado están fuera de su presupuesto o porque se prefiere plasmar detalles específicos en la construcción, resulta una alternativa interesante por evaluar. Pero, lo que debe advertir de antemano es que tendrá que seleccionar con mucho cuidado con quién decide asociarse para este fin. Por ello, si esta alternativa le resulta atractiva, infórmese sobre los trámites por seguir y los cuidados que debe tener para que todo resulte sin contratiempos.

“El requisito fundamental para que esta unión funcione adecuadamente es que las personas que se integran se conozcan y se tengan confianza, porque inevitablemente tendrán que involucrarse al menos un año mientras esperan que se concrete la construcción y el desembolso del préstamo. Debe ser visto como si se tratase de los socios de una empresa”, refiere Luis Almandoz, jefe de Producto Hipotecario del Banco de Crédito.

EL LADO LEGAL
Desde el lado legal, se trata de una copropiedad voluntaria, porque es un acuerdo común entre varias personas. “Los cuidados que deben tener los integrantes de esta sociedad es que el contrato debe ser claro sobre el número de integrantes que tienen participación, la cantidad de dinero con la que contribuye cada persona y la forma de pago que empleó cada uno, ya que en relación con el porcentaje de pago hay acciones de participación que le corresponden a cada integrante. Es de esta manera como debe registrarse ante la escritura pública y no solo aparecer uno de los socios”, advierte el abogado Domingo Rivarola, del estudio Payet, Rey, Cauvi.

Las acciones a las que se refiere el especialista son tan sencillas como cuál es el porcentaje del terreno del que es dueño cada integrante de esta copropiedad. Por ejemplo, si se trata de cuatro socios que pretenden adquirir tanto espacio de terreno como lo que pagaron y uno pagó la mitad y entre los tres restantes se dividieron el pago de la otra mitad y ello no está contemplado en el contrato, se presume como principio que todos pagaron por igual y por lo tanto a cada uno le corresponde tantas partes iguales de la propiedad.

EL PRÉSTAMO
Hoy casi todos los bancos ofrecen la posibilidad de solicitar un préstamo para la compra de un terreno (hasta hace algunos años solo lo permitían para el caso de inmuebles). No existe un límite de integrantes que postule para este fin (ha habido casos en el que han sido 18 personas, comenta Almandoz). “Se realiza una evaluación crediticia a cada uno por separado para saber si son sujetos de crédito y el monto por el que postulan es en función a la participación de la compra del terreno con el que quieren intervenir”, explica Almandoz. Si además del préstamo para el terreno se requiere de más dinero para la construcción, esto también puede concretarse, porque ya algunos bancos ofrecen esta posibilidad y prestan hasta el 90% del costo que representa la suma del terreno y la construcción. En este caso la financiera solicitará, entre otros documentos: información del proyecto, el plano memoria y el currículum del ingeniero a cargo de la construcción. Luego se programará con los interesados los desembolsos del préstamo, que se irán entregando de manera gradual conforme se avance con la construcción.

Cada uno a su propia casa
Una vez construidos los inmuebles hay que hacer el trámite de independización de cada departamento o cada casa del condominio, apelando a la ley de propiedad horizontal.

Para ello debe declararse el metraje que le corresponde, un ingeniero debe realizar la memoria descriptiva, acudir a un notario que acredite la independización e inscribirla en los Registros Públicos. Esto es en el caso de los predios urbanos.

En cuanto a los predios rurales, en los que no existen mapas de catastro (básicamente en provincias alejadas), hay que recurrir, además, a un supervisor de Cofopri para acreditar la inscripción del predio.

Fuente:
El Comercio

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Sector inmobiliario en Miraflores: Ventajas y Desventajas

Es uno de los distritos más tradicionales y antiguos de Lima y también está entre los más modernos y jóvenes. ¿Cómo así es válida esta aparente contradicción? “Miraflores es un distrito bastante tradicional y actual a la vez. A lo largo de los años ha mantenido su valor y permanencia. No pasa de moda y está de moda. Tiene una zona residencial y exclusiva muy buena, como es el malecón; una zona comercial en donde se encuentra de todo como es Larco o La Mar; una zona bohemia. Es decir, es un distrito con muchos recursos”, comenta Cecilia Caamaño, gerenta comercial del Grupo Danielson, que trabaja casi exclusivamente en la zona.

“Las personas se sienten tan bien en Miraflores que inclusive lo comparan con otras ciudades de Sudamérica”, precisa Augusto Peñaloza, gerente general de la inmobiliaria Masterhouse. “Lima es la única capital de Sudamérica con salida al mar. Y dentro de eso, Miraflores debe tener el mejor malecón y la mejor vista. Uno se siente muy cómodo y seguro”.

TODAS LAS EDADES
Fíjese bien cuando esté caminando por las calles de Miraflores. Verá personas de todas las edades. “Tienes de todo: adulto mayor y jóvenes. Para mí, el que vive y trabaja en Miraflores, no quiere moverse. Y el que no está, quiere llegar. Y lo vemos a través de nuestras ventas. Recibimos clientes desde 30 hasta 65 o 70 años. Obviamente, el gran grueso está entre los 30 y 50 años. A la gente le encanta Miraflores. Con tanto nuevo edificio, se podría pensar que los señores mayores se quieren ir, pero es todo lo contrario. El distrito va evolucionando”, afirmó Caamaño.

“Tiene una ubicación estratégica y privilegiada. Está a un paso de cualquier cosa, por ello quien vive aquí no necesita auto para movilizarse. Además, es bueno recalcar que es bastante seguro. Hacen muchos trabajos de prevención y también de investigación, aunque en los últimos meses han tenido algunos problemas con eso, pero no es nada grave”, sostuvo Peñaloza.

Ojo con esto
¿La alta densidad poblacional puede ir en contra de la tranquilidad de todos los antiguos y nuevos vecinos? Esta es una interrogante que manejan quienes piensan mudarse a este distrito. “Definitivamente, la alta densidad poblacional es un factor que puede jugar en contra de la gente. La clave de todo es que el crecimiento sea ordenado. Mientras sea bien llevado, no habrá problemas. En el mundo, los grandes edificios no han afectado ninguna ciudad. Mientras haya prevención y las redes de limpieza, agua potable y luz estén bien, todos seguirán viviendo tranquilos. La única desventaja que le veo al distrito es la alta humedad, no recomendable para personas con problemas respiratorios”, comenta Augusto Peñaloza, gerente general de la inmobiliaria Masterhouse.

Fuente:El Comercio

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Miraflores, ciudad de cara al mar

Si algo caracteriza a Miraflores (distrito de Lima) es su extensa vista al mar. Posee casi 5 kilómetros de malecón que lo convierten en uno de los distritos más privilegiados de la ciudad. Evidentemente, los terrenos ubicados frente al litoral son los más caros, y llegan a costar hasta US$2.500 por m2.

Sin embargo, existen otras zonas residenciales atractivas como San Antonio, El Rosedal o La Aurora, en donde el metro cuadrado puede tener un precio cercano a los US$1.800. Los parques, la tranquilidad y la seguridad hacen esto posible. En el polo opuesto está la pujante zona de Santa Cruz o las áreas aledañas a Surquillo, que son las más económicas.

Otra característica de Miraflores es la convivencia de zonas residenciales y zonas comerciales. Estas últimas se ven concentradas en las avenidas más grandes como Larco, Benavides, Diagonal, Pardo, Shell y otras calles aledañas al centro del distrito. Además, por ser avenidas anchas, permiten una mayor altura de sus edificaciones (entre 10 y 12 pisos), mientras que en el malecón se pueden levantar hasta 20 pisos para aprovechar la vista.

LOS PROBLEMAS
Como en la mayoría de distritos en los que se ha desarrollado el ‘boom’ inmobiliario, Miraflores tiene un serio déficit de estacionamientos que alcanza los 10 mil diarios. Esto se está intentando solucionar con la aplicación de medidas que obligan a considerar dos estacionamientos por departamento en las zonas más saturadas y los incentivos para la inversión privada en playas de estacionamiento.

La seguridad, por su parte, ha mejorado gracias al trabajo del serenazgo de Miraflores, aunque existen algunos puntos en los que los delitos aún no se pueden erradicar. Los más comunes son los asaltos a transeúntes en el centro debido a la presencia de casi 300 mil personas diariamente, robos a viviendas en las zonas residenciales y venta y consumo de drogas en los límites con otros distritos.

Los números de Miraflores
*El área total del distrito es de 9,67 km2. Consta de 14 sectores catastrales, 39 subzonas, 715 manzanas urbanas y 11.195 lotes.
*Las áreas verdes ocupan 1.107,633 m2 que se dividen en 105 parques, plazas, plazuelas, etc. Esto representa 13,12 m2 por habitante, muy por encima de los 8 m2 que sugiere la norma internacional.
*La población de Miraflores es de 84.454 habitantes según el censo del 2007. Esto representa el 1% de la población total de Lima y genera una densidad de 8.779 hab. por km2. Esta población se ha reducido en casi 20 mil habitantes desde 1981. Se proyecta que en el 2015 Miraflores tendrá una población de 112 mil hab.
*Miraflores se puede considerar un distrito maduro, pues la mayoría de sus habitantes (35 mil) tiene entre 30 y 59 años. Los niños entre 0 y 9 años no llegan a los 7 mil y los que tienen entre 10 y 14 no pasan los 4 mil.

Fuente:
El Comercio

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Rafael Hernandez, el CID Constructor

Vino por primera vez al Perú hace 14 años, cuando Telefónica de España adquirió la CPT y Entel, para ponerse al mando de la nueva Telefónica del Perú, darle la vuelta y convertirla en una empresa moderna, y de paso cambiar del todo las telecomunicaciones en el Perú.

Hoy Rafael Hernández vuelve liderando a un grupo de inversionistas para crear EHM Grupo, empresa de capital peruano con fuerte participación de capital español, con la idea de desarrollar proyectos inmobiliarios y de infraestructura, algo que no le es ajeno. Tras su salida de Telefónica estuvo a cargo del desarrollo internacional del Grupo San José, una de las principales constructoras de España. “Vi que la gran oportunidad para las constructoras españolas estaba en Latinoamérica, más que en Europa, porque la región estaba entrando a un momento importante, aunque allá estaban todas mirando a Europa del Este. En el 2005 empezamos a desarrollar proyectos en Perú –donde nos asociamos con Esparq–, Colombia, México y Brasil”, dice. En el 2007, sin embargo, “porque no compartíamos criterios en cuanto a la visión de riesgo de Latinoamérica”, deja San José para embarcarse en el nuevo proyecto de EHM Grupo, que piensa crecer a otros países de la región.

“EHM Grupo tiene cinco líneas de actividad: la promoción inmobiliaria (residencial para el segmento AB, comercial incluyendo hoteles y oficinas, y vivienda social, con Techo Propio); la constructora que hará estos proyectos; un área de obra civil a cargo de instalaciones eléctricas, agua, etc.; y otra que se encargará de la construcción de carreteras”, señala. El grupo, en el que los otros socios principales son Enrique y Julio Espinosa, empezará su andadura con proyectos por US$ 40 millones, y se está asociando con empresas del Ecuador y Colombia, donde piensan operar en una segunda etapa.

El Perú no es España

–¿Cómo ve el mercado en el Perú? ¿Por qué apostar por este sector cuando en el resto del mundo se están desinflando las burbujas inmobiliarias, como sucede hoy en España?
–RH: Hay una gran diferencia entre el mercado en el Perú y España. En España el mercado inmobiliario fue el motor del crecimiento económico, y fue un sector que generó muchísimo empleo, pero era un modelo con pies de barro. A mi modo de ver, el sector inmobiliario no debe ser el motor del crecimiento, sino que debe reflejar lo que pasa en la economía, que es lo que sucede en el Perú. Entonces, nuestra apuesta no es tanto por el sector como por el crecimiento que está experimentando el país. Todo el incremento que estamos viendo en los precios de las materias primas, el petróleo, no es coyuntural, sino estructural. La incorporación de economías tan grandes como la India, China, e incluso Brasil, va a hacer que esta demanda esté ahí por los próximos cuarenta años. En este sentido, el Perú tiene mucho todavía por explotar.

–¿Cuál es la demanda que ven en el sector de la inmobiliaria y construcción?
–RH: La situación global macro del país es estable desde hace varios años y hoy es un país confiable. Este país se va a desarrollar a tasas altas por varios años. En España los pilares del despegue fueron la inversión extranjera, las remesas de los emigrantes, y el turismo, y aquí hay todo eso y más. Creo que le queda mucho recorrido en lo que es inmobiliaria y en infraestructura. A medida que se afiance la descentralización del gasto, se va a generar mayor actividad en provincias y crecerá la demanda de vivienda, de carreteras, de agua y electricidad.

–¿Qué riesgos ve de que se produzca una burbuja inmobiliaria en el Perú?
–RH: Personalmente no creo que eso se vaya a dar, porque los precios de la vivienda están muy bajos todavía comparados con el equivalente de otros países de Latinoamérica; entonces les queda recorrido todavía. Otro factor, que puede ser una desventaja, pero en este caso es una ventaja, es que el mercado aquí está muy poco apoyado financieramente, hay escaso apalancamiento en el sector, que no es lo que pasa en otros países. En España parte del problema ha sido que el banco te financiaba un 100% del precio de la vivienda.

–¿Y esto no sucedería aquí?
–La gran velocidad a la que está creciendo la clase media hace que ésta se haya vuelto una gran demandante de mejor vivienda. Lo que debería hacer el Perú es aprender de lo que sucedió en otros países y no dar los pasos demasiado rápido. Hay un riesgo de que los agentes vengan llamados por una idea de enriquecimiento rápido, que no es real. Una rentabilidad del diez por ciento es buenísima en cualquier lugar del mundo; una de doscientos por ciento significa que son negocios que no son muy claros. Hay que mantenerse dentro de un punto de equilibrio, y esto es responsabilidad tanto del sector financiero y los bancos como de las empresas inmobiliarias.

En este sentido, España es un ejemplo de lo que no hay que hacer. El sector inmobiliario llegó a representar un 23 por ciento del PBI, lo cual no es normal. No es posible que España estuviera construyendo más viviendas que Alemania, Francia e Inglaterra juntas. Los bancos estuvieron extremadamente alegres, y hubo apalancamiento sobre apalancamiento, los proyectos inmobiliarios se financiaban en un 90 por ciento y esa insensatez financiera tenía que llegar a un final. Hoy hay en España un stock de un millón de viviendas, a precios muy sobrevalorados y que no se pueden vender. Ha habido muchas quiebras y la construcción ha caído de 700,000 viviendas a 70,000 este año. Insisto, es el ejemplo de lo que no hay que hacer. ( Tomás D’Ornellas)

Las Burbujas Inmobiliarias

La crisis subprime que sacude a los EE.UU. –el término subprime viene dado por un tipo de hipoteca que se presta en Estados Unidos para clientes de un elevado riesgo, a los que se aplica un tipo de interés mucho mayor que el del mercado– se dio por la compra-venta de vivienda con fines especulativos, acompañada de un elevado apalancamiento. El mercado aportaba grandes beneficios a los inversores, y contribuyó a una elevación de precios de los bienes inmuebles, y, por lo tanto, de la deuda.

En España hoy se vive una crisis similar en el mercado inmobiliario que tiene un paralelismo con la coyuntura actual estadounidense, aunque los altos tipos de interés en la zona del euro perjudicarán aún más a la economía española, en comparación con el precio del dinero en EE.UU.

La consultora inmobiliaria R.R. de Acuña & Asociados estima que España cuenta con una sobreoferta de departamentos de entre 1.6 y 2.7 millones de unidades, cuando la demanda anual apenas asciende a 270.000 ó, como mucho, 345.000 inmuebles. La consultora vaticina que el sector inmobiliario sufrirá un “fuerte ajuste” durante los próximos 7 años, y el precio de los departamentos caerá hasta un 30 por ciento en los tres próximos ejercicios. Como resultado, la economía nacional entrará en recesión, como mínimo, hasta 2010, según los expertos, dado que el “impacto que produce el descenso de la edificación en el PIB es muy importante”, y éste deberá ser absorbido por el resto de los sectores económicos, “aproximadamente durante un período de 4 ó 5 años”.

“El sector inmobiliario residencial en su conjunto, tanto por el gran desajuste existente entre oferta y demanda, como por la estructura actual de inversión de las inmobiliarias y su alto endeudamiento, se encuentra inmerso en un desequilibrio irracional que no se había producido nunca antes en las economías occidentales”, señala.

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Anunciando Alquiler de Casa por Youtube

Esta podría ser una buena forma de anunciar la venta o alquiler de tu casa, en España han subido un vídeo a Youtube haciendo un tour por toda la casa, mostrando las instalaciones. Veamos si la alquila, pongo los datos por si haya uno cerca interesado.

Alquiler de estupendo piso nuevo amueblado, a 20 minutos de Madrid y con transportes muy cercanos. Casa de 50 metros con trastero, garaje y urbanización con piscina y pista de padel. Ideal. Mejor ver. Aval o nómina. 750 euros/mes, comunidad incluida. A partir del 1 de junio 2008. Preguntar por José Luis: 616 94 00 82

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Presidente Alan García y Ministro Enrique Cornejo inauguraron proyecto de 20 millones de soles

Cumpliendo con una de las metas propuestas por el Sector Vivienda, que para el mes de julio se entregaría la vivienda 70,000 en lo que va de la actual gestión; el Presidente de la República, Dr. Alan García Pérez acompañado por el Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento, Dr. Enrique Cornejo Ramírez; hicieron entrega del conjunto residencial Las Torres de Santa Clara, ubicado en el distrito de Ate.

“Nuestras propuestas son concretas y reales, ahora apuntamos a la vivienda 100 mil que debe ser entregada en el mes de diciembre, tenemos la certeza que así será porque cada día hay más empresas que apuestan por la construcción de viviendas y más familias beneficiadas con una vivienda digna y propia” manifestó el Ministro Cornejo.

La señora Teresa Margarita Soto Hernández fue la elegida, para recibir de manos del Presidente Alan García las llaves de la vivienda 70 mil, visiblemente emocionada señalo “Gracias a todas la instituciones que me han dado las facilidades para cumplir el sueño de la casa propia, ahora cuento con un departamento de $25,000 dólares, que no hubiera podido comprar al contado, pero con el financiamiento que me aprobaron ahora tengo la suerte de estrenar”.

Las Torres de Santa Clara es promovido y ejecutado por el Grupo Acuario, financiado con el crédito hipotecario MIVIVIENDA y Proyecto MIHOGAR, con una inversión aproximada de S/. 20 millones de nuevos soles y comprende dos etapas, cada una consta de 120 departamentos y 8 locales comerciales.

En total, el conjunto residencial comprende 240 departamentos, 122 estacionamientos y 16 locales comerciales. Los edificios cuentan con ascensores, jardines privados y juegos infantiles, en un área total de 19 mil m2.

Los departamentos, de entre 65 y 140 m2, tienen tres dormitorios, dos baños completos, sala, comedor, cocina y lavandería. Los del primer piso cuentan con jardines y terrazas.

El precio de los departamentos van desde los S/. 67,200 nuevos soles, siendo la cuota inicial el equivalente al 10% del costo total (S/. 6,720 nuevos soles) y las mensualidades a partir de 565 nuevos soles.

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